我國房地產(chǎn)業(yè)起步于上世紀九十年代初，至今已有25年的歷史了。由于其規(guī)模宏大，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)多，且是城市化的主要載體，又直接影響著民計民生，一直以來都是全社會關(guān)注的熱點。特別是當市場出現(xiàn)波動或風向不定的今天，“中國房地產(chǎn)會不會崩盤”、“中國經(jīng)濟是否會被房地產(chǎn)拖垮”、“房價會不會下降”、“有多少開發(fā)商會在這次嚴冬中死掉”等一連串問題接踵而至，多種推測和議論也莫衷一是，更加重了消費者及從業(yè)人士對行業(yè)未來的擔憂。作為業(yè)內(nèi)人士，我?guī)缀跄慷煤蛥⑴c了這一行業(yè)發(fā)展的全過程，對其發(fā)展的大脈絡(luò)有些觀察和思考，現(xiàn)予階段性總結(jié)并呈上，以期與大家分享。

     一、行業(yè)的基本屬性和特征

     1.后發(fā)產(chǎn)業(yè)屬性。房地產(chǎn)業(yè)屬后發(fā)產(chǎn)業(yè)，是工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)發(fā)展到一定程度后，伴隨著城市化的加速而興起的新興產(chǎn)業(yè)。作為城市化的主要載體，其自身的發(fā)展又拉動并促進了其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在城市化進入中期階段后，房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)升級為主導產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，直接影響著國家宏觀經(jīng)濟的發(fā)展狀況。

     2.功能屬性。房地產(chǎn)行業(yè)說到底是為了改善國民的居住水平，實現(xiàn)執(zhí)政者“居者有其屋”的施政綱領(lǐng)，創(chuàng)造和諧社會的基本條件。無論哪個國家的政府，從未忽視過國民住房問題。發(fā)達國家早在工業(yè)革命中期即開始著手研究城市居民的住房問題，恩格斯也早在19世紀就寫過《關(guān)于住房問題》的專著。改革開放三十多年來，新建各種住宅近二百億平方米，使得人們的物質(zhì)生活得以極大地改善。其中超過100億平方米的商品房住宅，有效地提升了超過1億個家庭的住房水平，是中國房地產(chǎn)業(yè)最大的發(fā)展成果。

     3.資本屬性。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資本密集型產(chǎn)業(yè),無論是投資還是消費，這一屬性都表現(xiàn)得極為充分。一直以來，無論是在起步時期的千億規(guī)模階段，十年前的萬億規(guī)模階段，還是如今的近十萬億規(guī)模階段，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)每年的投資都占到我國國民經(jīng)濟投資總額的20%左右；居民的住房消費支出也已超過城鎮(zhèn)居民消費總額的30%以上。于銀行業(yè)而言，開發(fā)貸款及住房按揭貸款占其貸款總額的比例也已超過20%，香港因為住房均價更高，這一比例更高達40%以上。這一金額加上土地占壓的銀行資金規(guī)模，在我國超百萬億的貨幣總量中所占的比例，應(yīng)超過30%或更多。試想，又有哪一個行業(yè)可以將房地產(chǎn)行業(yè)替代出來，可以承納幾十萬億的貨幣沉淀？

     4.行業(yè)規(guī)模巨大。從行業(yè)以上屬性可以看出，無論是在國民經(jīng)濟所占投資比例還是在居民消費中所占比例，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模巨大的特征都表現(xiàn)得十分突出，對國家宏觀經(jīng)濟的影響巨大而直接，其支柱產(chǎn)業(yè)地位也十分明顯。2013年，全國商品房銷售總額已突破八萬億，如加上每年投入使用的400余萬套保障房部分，規(guī)模更加宏大。

     5.行業(yè)關(guān)聯(lián)度高。據(jù)不完全統(tǒng)計，房地產(chǎn)業(yè)直接或間接拉動著40余個行業(yè)的發(fā)展。對宏觀經(jīng)濟的拉動系數(shù)亦接近2左右。這些年，我國建筑、建材、家具、家電、裝飾、設(shè)計等行業(yè)的快速發(fā)展，無不與房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展密切相關(guān)。各級地方政府的財政收入中，土地出讓金和各種相關(guān)稅費占比平均高達40%以上。房地產(chǎn)業(yè)的這一特征，也是其他行業(yè)所不具備的。

     二、行業(yè)的過去

     以1990年廣州第一個大型住宅小區(qū)淘金花園開發(fā)為標志，我國市場化的房地產(chǎn)業(yè)迄今已有25年的歷史了。這25年，大體可以分為以下三個階段。

     1.起步階段。1990年至1998年，是我國房地產(chǎn)業(yè)的起步階段。這一階段的我國房地產(chǎn)業(yè)有兩個關(guān)鍵詞：一是“無序”，二是“調(diào)控”。由于行業(yè)剛剛起步，政府的相關(guān)法律法規(guī)尚不完善，土地的出讓方式以協(xié)議出讓為主，只要有一張合同，即可隨意轉(zhuǎn)讓，于是便有了海南、惠州、北海等地的“擊鼓傳花”倒賣土地的亂象。那個時候，開發(fā)商憑一紙土地協(xié)議即可“賣樓花”,土地款未付清賣樓款就能回收，投資回報率甚至可以高達500%以上——從政府、銀行、開發(fā)商、媒體到消費者，整個市場主體的行為方式都是無序的。在這一狀態(tài)下，銀行大量的資金被拖入土地交易中，投資增幅陡然加大，全國范圍內(nèi)的投資過熱現(xiàn)象加劇。針對這一狀況，1993年開始主掌中國經(jīng)濟的朱镕基副總理施以重拳，用“關(guān)水龍頭”的方式，責令銀行對企業(yè)的期貨、股票、房地產(chǎn)類投資停止貸款，開始了第一輪的宏觀調(diào)控。直至1997年8月份中央北戴河會議，重又“將城市居民住宅的開發(fā)作為我國國民經(jīng)濟新的增長點”，年底的中央經(jīng)濟工作會議明確了這一方針，結(jié)束了接近五年的宏觀調(diào)控。

     2.提速階段。1998年至2003年，是我國房地產(chǎn)業(yè)的提速階段。這一階段也有兩個關(guān)鍵詞，一是“停止福利分房”，二是“按揭貸款”。1998年，中央決定在全國范圍內(nèi)停止福利分房，同時人民銀行總行要求四大國有銀行當年向城市居民購買住房提供不少于1,500億的按揭貸款支持。這兩項舉措使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展猛然提速，1998年商品房銷售面積較1997年實現(xiàn)大幅度增長，首次突破1億平方米大關(guān)。之后，我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)保持著快速的發(fā)展勢頭。

     3.調(diào)控階段。2004年至2013年，是我國房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策頻出階段。這一階段的關(guān)鍵詞是“政策多，時效短”，“保障房”?！皣藯l”、“國五條”、“新五條”接連推出，120平米普通商品房實行一年即為“90/70”（90平米占比必須在70%以上）所替代。其中最重要的一項法規(guī)是“截止2004年8月31日，所有商品房用地停止以協(xié)議方式出讓，必須實行‘招、拍、掛’”，被業(yè)界稱為“8.31大限”。這是我國房地產(chǎn)業(yè)真正開始走向規(guī)范與良性運行的分水嶺！也是行業(yè)的資本屬性開始顯露“推手”面目的起點。這一階段另一重要事件是“保障房”言歸正傳。過去的25年中，政府為了解決中低收入人群的住房問題，先后推出了“安居工程”、“經(jīng)濟適用房”等措施，但礙于各級地方政府財力限制，相關(guān)管理辦法不配套、不及時，管理尺度寬嚴不一，致使所建保障性住房未能為需者所有、所用。2007年李克強副總理進京主持保障房政策調(diào)整后，堅持“市場的歸市場，保障的歸保障” 兩條腿走路的指導思想，在經(jīng)過三年時間的準備后，于2011年“十二五”啟始之年，正式大規(guī)模啟動了“五年建設(shè)3,600萬套保障房”的宏偉計劃。這一計劃，對市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，抑制房價過快上漲，促使市場理性回歸和健康發(fā)展，真正起到了決定性作用，標志著我國房地產(chǎn)業(yè)從此進入成熟穩(wěn)定的發(fā)展時期。

     三、行業(yè)的現(xiàn)狀

在經(jīng)歷了超過25年的長期發(fā)展之后，我國的房地產(chǎn)業(yè)從起步、摸索、動蕩、調(diào)整的過程中逐步趨于理性和成熟。這一過程又一次印證了發(fā)達國家已經(jīng)總結(jié)出的一條規(guī)律--當一個國家的人均GDP達到800－1,000美元時，房地產(chǎn)業(yè)開始起步；達到3,000美元時，行業(yè)發(fā)展開始加速；達到7,000美元左右時，行業(yè)進入穩(wěn)定增長期；達到12,000－13,000美元時，行業(yè)發(fā)展進入飽和期。2013年底，我國的人均GDP已經(jīng)接近7,000美元，與發(fā)達國家總結(jié)出的規(guī)律完全契合。行業(yè)進入穩(wěn)定增長期后，發(fā)展現(xiàn)狀突出的特征就是“細分”。這種細分表現(xiàn)在以下幾個方面。

     1.市場的細分。當市場真正處于理性后，行業(yè)的基本屬性開始發(fā)揮作用，商品的價值規(guī)律開始發(fā)揮作用，供求關(guān)系決定商品房價格短期內(nèi)升降的經(jīng)濟學原理開始被人們所認識，城市開發(fā)總量是否脫離總體消費需求決定泡沫存在與否的道理開始為人們所認知。那些簡單武斷地預測中國房地產(chǎn)業(yè)何時崩盤的所謂論斷顯得過于嘩眾取寵；一些所謂的專家學者關(guān)于“三、四線城市泡沫大于一、二線城市泡沫”的推斷也不免顯得過于草率。簡言之，當市場的“六大主體”（政府、金融機構(gòu)、開發(fā)商、媒體、消費者、專家學者）逐步成熟后，就不應(yīng)該再象以往一樣以“線”劃線，以點及面，而應(yīng)該根據(jù)不同城市的人口規(guī)模、地理位置、經(jīng)濟總量、供求狀況、資源稟賦、政策導向、城市化水平等，區(qū)別判定每一個城市的市場狀況。例如：鄭州、武漢、西安同屬二線省會城市，武漢和西安的人口達到本省人口總數(shù)的20%左右，而鄭州因設(shè)省會僅有60年歷史，全市人口僅占本省人口總數(shù)的8%左右。由于地處全國交通樞紐位置，加之中原經(jīng)濟區(qū)、國家航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)、高鐵十字樞紐等有利因素，與武漢、西安相比，作為1.０6億人口的河南省省會城市，鄭州城市化的提升空間勢必大于其他兩市。即使在目前的市場環(huán)境下，三、四線城市的發(fā)展也不均衡，一些四線縣級城市如神木縣等，因在建規(guī)模過大，供需嚴重失衡；但在一些城鎮(zhèn)化快速推進的中西部人口大縣，仍不乏“日光盤”（樓盤一天內(nèi)賣光）案例。因此，我們在判定市場狀況時，還是應(yīng)回到它的基本面上，按照相關(guān)的基本指標對其做出細分和判斷。

     2.開發(fā)商的細分。在經(jīng)過了二十多年的發(fā)展后，開發(fā)商陣營在不斷地進行分化。以企業(yè)概念區(qū)分，有價值觀驅(qū)動型，也有商業(yè)利益驅(qū)動型；有戰(zhàn)略導向型，也有機會導向型；有上市公司，也有非上市公司；有激進擴張型，也有穩(wěn)健甚至保守型；有跨國、跨省擴張型，也有區(qū)域發(fā)展型；有多業(yè)態(tài)綜合開發(fā)型，也有單業(yè)態(tài)專業(yè)開發(fā)型。需要特別指出的是，2004年“8.31大限”后，房地產(chǎn)的資本屬性日益顯露，與資本市場完成對接的上市公司加快了在全國一、二線城市的布局步伐，迅即拉開了市場格局調(diào)整的大幕。一批具備了良好基礎(chǔ)性條件的區(qū)域龍頭企業(yè)，受國內(nèi)上市政策限制，加快了選擇海外上市的步伐，以求盡快完成與資本市場的對接。2005年至2013年期間，約50家開發(fā)企業(yè)先后以借殼或直接IPO方式上市，并主動在大中城市進行戰(zhàn)略布局。絕大多數(shù)企業(yè)在這一過程中，由于自身條件所限，未能與資本市場完成對接，只能靠自身經(jīng)營積累、信托和高息拆借資金滾動發(fā)展。他們在強大的資本驅(qū)動型對手面前，屢屢在激烈的土地競拍過程中敗下陣來，最終只能被迫向下一級市場轉(zhuǎn)移。這種由大城市逐步向中等城市“梯次轉(zhuǎn)移”現(xiàn)象在過去的9年中多發(fā)生在競爭較為激烈的一、二線城市，近兩年有向三線城市蔓延的趨勢。我曾經(jīng)在2005年初對這種市場格局的調(diào)整趨勢做出過預測，指出調(diào)整的周期大約為十年左右，調(diào)整的結(jié)果有兩個：一是到2015年前后，各大中城市60%以上的市場份額將會被這個城市的前十大開發(fā)商占據(jù)；二是在“梯次轉(zhuǎn)移”的背景下，每個大中城市的前十大開發(fā)商一半以上是來自外地的。我們從百強企業(yè)的陣營中不難發(fā)現(xiàn)，他們基本上是在過去的近十年市場格局調(diào)整過程中發(fā)展壯大的，千億級企業(yè)不斷增多，百強企業(yè)的門檻已達百億以上。市場的規(guī)律再次告訴我們，無論任何行業(yè)，在其發(fā)展的早期階段，靠機會、運氣、粗放式管理甚至靠膽量，也不乏得手和賺錢的案例；但一旦行業(yè)發(fā)展進入成熟期后，那些價值取向清晰、戰(zhàn)略方向明確、管理規(guī)范透明、機制健全合理、學習創(chuàng)新能力卓越的企業(yè)，總能在激烈殘酷的競爭中脫穎而出；反之，那些終極目標模糊、機會導向、管理隨意、無行為底線、短期利益至上的企業(yè)，面對日益激烈的市場競爭，將不斷地被邊緣化，甚至改行出局。

     3. 產(chǎn)品業(yè)態(tài)和商業(yè)模式的細分。隨著行業(yè)的不斷成熟，房地產(chǎn)產(chǎn)品業(yè)態(tài)日漸豐富多元——住宅（毛坯、精裝、科技、綠色、集成等）、商業(yè)（購物中心、商場、獨立店、街鋪等）、倉儲物流和工業(yè)廠房、酒店、體育文化和旅游度假物業(yè)、酒店式公寓、養(yǎng)老養(yǎng)生物業(yè)等等，門類齊全。相對應(yīng)的商業(yè)模式也在不斷細分——快速周轉(zhuǎn)、持有經(jīng)營、產(chǎn)權(quán)式委托經(jīng)營、基金代持、售后返租、以租代售等，模式不斷創(chuàng)新。產(chǎn)品業(yè)態(tài)與商業(yè)模式豐富多元的目的，是為了平衡企業(yè)現(xiàn)金流和盈利能力的需要，滿足資本市場對企業(yè)“持續(xù)盈利、穩(wěn)定增長”的要求，最終提高企業(yè)生存和發(fā)展的核心競爭能力。

     當前，受我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、增長方式的轉(zhuǎn)變、出口增長放緩、銀行利率市場化步伐加快等宏觀因素的影響，國家對房地產(chǎn)業(yè)雖未出臺任何新的調(diào)控政策，但房地產(chǎn)市場的觀望情緒日漸加重，投資力度陡然減弱，行業(yè)間的悲觀情緒正在蔓延。我的看法是，在美、歐、日三大經(jīng)濟體長期低速甚至負增長的國際大背景下，置身在經(jīng)濟全球化的環(huán)境中，中國長期保持雙位數(shù)高速增長缺乏規(guī)律性因素支撐，相對高速甚至中速增長也許將成為常態(tài)。但是，信息化、工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和新型城鎮(zhèn)化所產(chǎn)生的巨大動力，使得我國房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長的“基本面”沒有發(fā)生根本性改變，行業(yè)的基本屬性和特征作為規(guī)律性的基礎(chǔ)因素，決定著我國房地產(chǎn)業(yè)在未來15-20年仍會保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢。對行業(yè)成熟期的認識，迫使我們必須認真研究市場格局調(diào)整、分化和細分結(jié)果的價值；那種挖坑即賣房、是個開發(fā)商就能賺錢的“牛市”伴隨著行業(yè)粗放式發(fā)展階段的結(jié)束，也將一去不復返了；相反，在當前所謂“充滿不確定性”的形勢下，相信那些“身康體健”的開發(fā)企業(yè)，依然可以在年底為投資者呈上完美的業(yè)績答卷；那些面對剛需的產(chǎn)品，無論在哪一線城市，照樣可以熱銷?？傊?，如果將過去的25年作為我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“上半場”，今后的20年，將是它的“下半場”。在今后的日子里，城市的興或衰、房價的升或降、開發(fā)商的壯大或消亡、樓盤銷售的熱或冷等，不應(yīng)再一概而論——一個細分的時代已經(jīng)到來！這是規(guī)律推動的結(jié)果。

     四、行業(yè)的未來

如果簡單地按照前文提及的發(fā)達國家總結(jié)出來的規(guī)律，再過十年，我國人均GDP超過13,000美元時，我國的房地產(chǎn)市場將達到供需的飽和點，行業(yè)的發(fā)展也將從頂峰開始回落?？墒牵鳛榻膬|人口的大國，我國的城鎮(zhèn)化率去年為53%，如不包括2.5億非戶籍人口，也只有36%，離實現(xiàn)70%的城鎮(zhèn)化目標，還需要大約二十年的時間。因此，我們有理由相信，作為城鎮(zhèn)化推進的主要載體，我國房地產(chǎn)業(yè)在未來的15-20年內(nèi)，仍有持續(xù)的增長空間。這一階段，有以下幾方面的問題提請關(guān)注。

     1. 關(guān)于市場結(jié)構(gòu)。1998年前，各種形式的福利分房一直在持續(xù)，商品房的供應(yīng)面積也還不夠大，市場結(jié)構(gòu)的矛盾不算突出。1998年到2011年的十幾年里，由于福利分房制度在全國范圍內(nèi)的停止，加上人們改善住房需求的能力和愿望集中釋放，同時各級地方政府解決保障房意識和能力的嚴重缺位，商品房占比超過90%，市場結(jié)構(gòu)的矛盾十分突出，需求遠大于供應(yīng)的局面使得房價持續(xù)快速上漲。2011年啟動的“十二五”期間五年建設(shè)3,600萬套保障房的計劃，將從根本上改變我國住房市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使得保障房在市場上的占比達到25-30%甚至更多，這將有效地分流大部分“夾心階層”的購房需求，緩解供需矛盾，從根本抑制房價的過快上漲。

     2.關(guān)于房價。房價的問題一直以來牽動著幾乎所有國人的目光和神經(jīng)。按照一般的經(jīng)濟學原理，商品的價格短期內(nèi)由供求關(guān)系決定，長期主要由其成本因素決定。但在中國，除此這外，政策因素不僅不能忽視，有時還起著主導作用。尤其在過去的十幾年間，由于保障房供應(yīng)長期缺位，致使商品房供需失衡，房價上漲過快，政府不得已接連出臺政策予以調(diào)控，使得房地產(chǎn)業(yè)的市場化程度嚴重降低。十八大后，新一屆政府堅持放開市場的手，用好政府的手，有目的地讓市場規(guī)律發(fā)揮基礎(chǔ)性作用。政策因素減弱后，我們就可以根據(jù)每個城市或區(qū)域的住房供求狀況、城市化推進節(jié)奏、家庭收入改變的情況等因素判定房價短期內(nèi)的升降；還可以按照土地價格、建材價格、勞動力和管理費水平、資金成本水平等房價構(gòu)成的成本因素變化趨勢，判斷房價的中期甚至長期的走勢。

     3.關(guān)于開發(fā)商。在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展過程中，開發(fā)商的數(shù)量曾多達8萬家之眾。隨著市場格局調(diào)整步伐的加快， 開發(fā)商的數(shù)量將迅速減少。實際上，即使在數(shù)量最多時，絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)基本上屬于項目公司，每年均有新項目開工的企業(yè)不足開發(fā)商總量的十分之一，它們在項目開發(fā)結(jié)束后，有的自持了部分物業(yè)靠租金維持企業(yè)的生存；有的根據(jù)市場形勢的變化在尋找新的投資機會，處于“半休眠”狀態(tài)。按照目前的行業(yè)現(xiàn)狀，再過3-5年，活躍型的、每年有新項目開工的開發(fā)商數(shù)量將大幅度減少至5,000家以下；十年以后，可能減少至3,000家以下。在這一過程中，開發(fā)商將被迫對自身的生存戰(zhàn)略做出調(diào)整，重新對企業(yè)的產(chǎn)品定位、商業(yè)模式、市場范圍、融資渠道和團隊規(guī)模等做出選擇。這一判斷對于投資者、銀行、購房者及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)在選擇開發(fā)商作為合作伙伴或選購其產(chǎn)品時，應(yīng)有重要的參考價值。

     4.關(guān)于住宅產(chǎn)業(yè)化。住宅產(chǎn)業(yè)化是指用工業(yè)化生產(chǎn)方式建造住宅，將建筑設(shè)計標準化、部品部件生產(chǎn)工廠化、現(xiàn)場施工裝配化、土建裝飾一體化，使住宅產(chǎn)品的制造成為一個完整的產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)。目前，國家雖先后出臺了一些相關(guān)政策（如綠色三星標準等），但我國的住宅產(chǎn)業(yè)化水平相對較低，住宅產(chǎn)業(yè)化率不及30%，整體仍處于起步和試點階段。發(fā)達國家已超過70%，地震多發(fā)國家如日本，有些建筑產(chǎn)品已高達90%，一棟建筑可以在幾十個小時內(nèi)裝配建成。作為從業(yè)人士，我們必須認識到：1、住宅產(chǎn)業(yè)化將從根本上解決房屋的質(zhì)量問題，將建筑的誤差從厘米縮小到毫米，最終杜絕“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象；2、房屋建造周期大為縮短，從而使投資周期相應(yīng)地縮短，以生產(chǎn)效率的提升促進投資收益率的大幅提升。我們甚至可以說，住宅產(chǎn)業(yè)化將會為我國房地產(chǎn)業(yè)帶來一場革命。

     5. 關(guān)于產(chǎn)業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的不斷進步，其對傳統(tǒng)行業(yè)的影響也在不斷地深入。門戶網(wǎng)站對廣告業(yè)的影響，促使房地產(chǎn)業(yè)的營銷方式發(fā)生改變；電商的出現(xiàn)，對消費業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生了不小的沖擊；商品配送方式的改變，整個傳統(tǒng)物流行業(yè)也在被迫做出調(diào)整；大數(shù)據(jù)時代的到來，人們的思維方式，幾乎各個行業(yè)的商業(yè)模式、管理方式等商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)逐步發(fā)生著變化。于房地產(chǎn)行業(yè)而言，開發(fā)商過去已經(jīng)習慣于從開發(fā)和銷售的角度規(guī)劃企業(yè)的投資和經(jīng)營行為。今后，如何運用互聯(lián)網(wǎng)的思維方式和技術(shù)手段，從客戶需求的角度規(guī)劃企業(yè)的經(jīng)營行為將成為我們必須面對的課題。尤其當客戶群體數(shù)以十萬、百萬計之后，如何從其購房的一次消費后，利用網(wǎng)絡(luò)化的社區(qū)服務(wù)平臺，不斷發(fā)現(xiàn)和挖掘其生活中的二次消費和持續(xù)消費的需求，從延伸服務(wù)中尋找新的利潤增長點，也是開發(fā)商正在探尋的經(jīng)營方向。  總之，對于房地產(chǎn)業(yè), 互聯(lián)網(wǎng)已不單單是一種工具、一項技術(shù)，它將作為一個新興產(chǎn)業(yè)，與包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的其它傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)相融合，通過改進人們的生產(chǎn)方式、經(jīng)營方式、管理方式、服務(wù)方式、生活方式、思維方式、決策方式等，促進新的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的形成，建立新的商業(yè)文明，共同推進人類社會的不斷進步。

     6. 關(guān)于房地產(chǎn)金融。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)快速地發(fā)展，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)也在迅速地成長。從早期相對單一的商業(yè)銀行開發(fā)貸款、購房按揭貸款到2008年第一支行業(yè)基金的設(shè)立、信托資金大規(guī)模地介入，及至近些年國際資本通過企業(yè)股本金的擴大和項目投資渠道等方式大量地流入，我國的房地產(chǎn)金融系統(tǒng)也在逐步健全和完善。與不動產(chǎn)經(jīng)營相配套的REITS(房地產(chǎn)信托基金)呼之欲出?？梢韵嘈牛谛袠I(yè)不斷細分的趨勢下，按揭貸款證券化、土地銀行、住宅銀行、社區(qū)銀行離我們不再遙遠。圍繞客戶資源整合和服務(wù)模式創(chuàng)新的金融產(chǎn)品也將層出不窮，一個房地產(chǎn)金融蓬勃發(fā)展的新局面已經(jīng)到來。

     五、結(jié)束語

     相對于工業(yè)制造業(yè)、資源型產(chǎn)業(yè)、農(nóng)業(yè)加工業(yè)、傳統(tǒng)商業(yè)服務(wù)業(yè)等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)而言，我國的房地產(chǎn)業(yè)是一新興產(chǎn)業(yè)，過去二十多年的發(fā)展經(jīng)歷了一個不斷起伏的過程。我寫此文的目的，是想通過對這一過程的回顧和總結(jié)，理出其發(fā)展軌道大的脈絡(luò)，對其發(fā)展的規(guī)律性和特殊性的觀察和思考予以整理，從而幫助讀者對這一產(chǎn)業(yè)有一個概括的了解。必須告訴大家的是，由于本人經(jīng)濟學理論功底淺薄，掌握的數(shù)據(jù)既不準確也不系統(tǒng)，加之分析和判斷能力所限，文章的觀點難免片面甚至偏頗；同時，這篇文章對于投資者的投資導向、購房者的消費導向、從業(yè)者的職業(yè)導向等并無實用性參考價值；于開發(fā)商而言，對土地的投資規(guī)劃、樓盤的銷售方案與融資方案等，本文并無開出具體的藥方。唯望此文能夠為各位了解我國房地產(chǎn)業(yè)的過去、現(xiàn)在和未來提供些許幫助。如蒙獲益，此愿足矣。

                                                                                                                                                              2014年6月8日