JIANYE MAGAZINE
78 家央企將加速退出房地產(chǎn)。
央企玩兒房地產(chǎn)，被不少人認(rèn)為是不務(wù)正業(yè)。應(yīng)該說，這也不是第一次央企喊著要退出了，盡管如此，也不乏叫好聲。有評論，國資委順應(yīng)民意，讓央企退出地產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該是一石二鳥，能夠惠及國民經(jīng)濟(jì)和央企本身。也有認(rèn)為：春江水暖鴨先知，長期在樓市挖礦淘金的央企，面對著巨大的利潤誘惑，它的退出只能說明房地產(chǎn)市場形勢堪憂，用強(qiáng)弩之末來形容，也未嘗不可。
美味背后的商業(yè)誘惑，紀(jì)錄片未來的商業(yè)化空間被看好。
《舌尖2》從4 月18 日起開啟周播模式，最后一期是6 月6 日，白巖松將此戲稱為“飽餐后迎接世界杯”?！渡嗉?》敢于進(jìn)行周播的信心源自《舌尖1》的巨大成功。本季引發(fā)的討論和商業(yè)化步伐同樣值得關(guān)注。據(jù)悉，《舌尖2》的制作僅30 人，卻收益上億。有評價(jià)稱，國內(nèi)紀(jì)錄片收視群體的逐漸擴(kuò)大，令紀(jì)錄片未來商業(yè)化空間更加看好。
改革“冷暖”，基層最知。多省份相繼推出土地確權(quán)時(shí)間表。
土地確權(quán)在保障農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)益方面起著關(guān)鍵性作用，對促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展、農(nóng)民增收與農(nóng)村和諧舉足輕重。然而，一些地方在工作中遇到的困難超過預(yù)期。如何設(shè)計(jì)農(nóng)村土地確權(quán)的最佳方案，防范可能出現(xiàn)的偏差，是當(dāng)下急需思考的問題。
蘭州全城搶水風(fēng)波折射城市供水安全問題。
4 月11 日，一條約3 公里長的自流溝將威立雅水務(wù)集團(tuán)這家水務(wù)企業(yè)拖入輿論漩渦。突如其來的苯超標(biāo)，釀成了全城搶水風(fēng)波。蘭州城區(qū)300 多萬人的飲水安全系于這樣的水務(wù)企業(yè)之手：一條可謂生命線的自流溝周邊，布滿化工企業(yè)、違規(guī)建筑、豬圈、廢品站。一個(gè)決定全城飲水安全的七人董事會(huì)，卻疲于斗法，擱置事務(wù)，導(dǎo)致管理失范。一個(gè)原本被寄予破解城市水務(wù)困局的合資典范，卻將城市供水安全帶入重重隱患之中，直至事發(fā)。
國人祭悼馬爾克斯顯媚俗？
4 月17 日，諾貝爾文學(xué)獎(jiǎng)得主、《百年孤獨(dú)》、《霍亂時(shí)期的愛情》作者加西亞·馬爾克斯因病去世。網(wǎng)友自發(fā)在網(wǎng)上展開悼念活動(dòng)。對此，作家蔣方舟批評說：“所有人都開始裝得和馬爾克斯很熟啊，一如當(dāng)時(shí)去拔莫言老家的玉米……”蔣方舟認(rèn)為，大師需要時(shí)代和體制去成全，需要一群準(zhǔn)大師去成全。不是你一夫當(dāng)先地往前爬就可以爬到那山頂，而需要客觀的成全。對城市而言，公廁從來不是小事。
六成網(wǎng)友理解在港街頭小便孩子。
對內(nèi)地夫妻在香港街頭讓小孩在路邊小便，引來一名香港男子不滿，舉手機(jī)拍攝，引發(fā)雙方推撞沖突。由此引發(fā)了關(guān)于不文明行為的討論以及被放大后的地域歧視問題。新浪微博一項(xiàng)調(diào)查顯示，六成網(wǎng)友認(rèn)為內(nèi)婦已是逼不得已，其行為可以理解。上廁所，一直是人類必須面對的問題。所謂人有三急，尤其是出門在外的游客。對城市而言，公廁從來不是小事，有時(shí)候甚至是文明的標(biāo)志。一個(gè)城市提供的公共廁所是否足夠足、便利，也是評價(jià)城市公共服務(wù)夠不夠格的指標(biāo)之一。
1600 億！中國高中陷入“被債務(wù)”怪圈。
“全國高中負(fù)債1600 億！”今年全國兩會(huì)上，民進(jìn)中央《關(guān)于盡快化解普通高中債務(wù)的提案》一出，語驚四座。大學(xué)巨額債務(wù)仍待消解，高中又“步其后塵”。 一筆教育債，一把辛酸淚，負(fù)債成了高懸在一些高中校長頭上的“要命利劍”。調(diào)查顯示，各地財(cái)政資金投入不足以及高中教育盲目“躍進(jìn)”成為兩大主因。高中債務(wù)已不是簡單的錢的問題，還包括地方政府和學(xué)校管理體制的問題。高中學(xué)校要徹底走出“被債務(wù)”的怪圈，就必須明確地方政府與高中學(xué)校的責(zé)權(quán)邊界。
要有三個(gè)自信，文化的自信、戰(zhàn)略的自信、品牌的自信，還要確立和培育產(chǎn)品自信和服務(wù)自信。
面對當(dāng)前形勢，老胡在集團(tuán)內(nèi)部總經(jīng)理聯(lián)席會(huì)上談宏觀上如何調(diào)整心態(tài)。
今天要跟大家分享的題目是自媒體時(shí)代品牌營銷的可能。我前十年都在賣房子，現(xiàn)在一直在做黃老師，就是替大家讀讀書、看看報(bào)紙。因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在都在看手機(jī)，很少讀書看報(bào)，都在看那些報(bào)紙、雜志的微博、微信。
所謂的移動(dòng)支付真的不可能嗎？以移動(dòng)設(shè)備的發(fā)展速度來看，完全有可能。我認(rèn)為我們做品牌營銷最核心的事情或者做地產(chǎn)開發(fā)最核心的事情是什么呢？就是要踩對點(diǎn)，在什么樣的時(shí)間做什么樣的事情。
萬科這家企業(yè)確實(shí)值得尊敬，在我看來做營銷必須學(xué)萬科，萬科在微營銷方面做得非常好。萬科很多年前就做了萬科TV，大家還在討論如何賣房子的時(shí)候萬科已經(jīng)在青島做了微信購房平臺(tái)了。萬科還有很多值得我們學(xué)的，做項(xiàng)目現(xiàn)場比做渠道還要重要，每一個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)場才是最大、最大的自媒體，自媒體不是微博、不是微信，自媒體是每一個(gè)人、每一個(gè)企業(yè)為自己代言，這個(gè)才叫自媒體。萬科一直在踐行自媒體的運(yùn)作。我是房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)從業(yè)者，之前的行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)就是以土地為出發(fā)點(diǎn)，可是接下來如果真的以住戶為出發(fā)點(diǎn)那就有可能彎道超車，我們有沒有真心地善待業(yè)主？上海有兩家企業(yè)，一家企業(yè)所有項(xiàng)目都有官方微博，這家企業(yè)叫萬科。另外一家企業(yè)是所有在售項(xiàng)目都有官方微博，那家企業(yè)叫金地。很多企業(yè)連在售的都沒有官方微博，這就反映出來大問題，別人賣1200億，你可能只能賣100億。
我們現(xiàn)在每天的信息75%都是通過手機(jī)、iPad和電腦獲得的，只有25%是通過報(bào)紙、雜志獲得的，這時(shí)候你會(huì)發(fā)現(xiàn)如果你企業(yè)不變成一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，那你的用戶就不在了。另外所有品牌都將人格化，現(xiàn)在每個(gè)人都有自己的主體身份，比如，建業(yè)全面上電商之后老胡親自為建業(yè)電商代言。今后一切消費(fèi)都將娛樂化，現(xiàn)在大家等電梯、等飛機(jī)的時(shí)候都在用手機(jī)。今后一切流行都將城鄉(xiāng)一體化，在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)之前城鄉(xiāng)流行差距是很大的，今天你到信陽、南陽他們也用蘋果手機(jī)，也上微信，差距沒有那么明顯了。所以我一直講任何低估消費(fèi)者接受力的營銷策劃都是自欺欺人，是我們自己覺得那個(gè)地方的人很土的，他們真的很土嗎？沒有。在移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代地產(chǎn)人要縮小這個(gè)差距，最起碼跟汽車、跟其他行業(yè)相PK的時(shí)候可以向他們學(xué)習(xí)并迎頭趕上。
我認(rèn)為今后所有營銷都將移動(dòng)化，所有品牌都將有代言體，一切傳播都將說人話，一切客戶都將以情感體驗(yàn)至上。做銷售的時(shí)候，最后代言你這個(gè)樓盤的是銷售員，當(dāng)銷售員成為鮮活的“自媒體”，這個(gè)樓盤的傳播就有了支撐。因?yàn)樵谶@個(gè)時(shí)代我們只相信小伙伴，不是說權(quán)威媒體全部失效了，而是我們沒有時(shí)間看它。
現(xiàn)在是4G時(shí)代，在手機(jī)里看樣板房效果一樣很好。很多人說做微信、做微博是做給領(lǐng)導(dǎo)看的，這個(gè)想法是不對的，其實(shí)領(lǐng)導(dǎo)也是你的客戶，所以做給領(lǐng)導(dǎo)看也很有必要。我相信未來通過手機(jī)賣房子肯定不是夢，并且會(huì)變得越來越有效率。
除了線上，線下也要做，線下一定要把現(xiàn)場做好。原來我們說得業(yè)內(nèi)者得天下，現(xiàn)在依然是這樣。最最重要的一點(diǎn)，讓每一個(gè)售樓員、每一個(gè)銷售顧問變成你的代言人，用好他們的微信號，但一定要讓他們實(shí)名。
宏觀調(diào)控、金融化進(jìn)程和國際資本進(jìn)入、競爭的加劇、區(qū)域差異、客戶需求等都將促使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)育成熟，面臨行業(yè)結(jié)構(gòu)與戰(zhàn)略的重整。作為中國房地產(chǎn)的一員，無論處于怎樣的城市背景和市場環(huán)境，借用古人的一句話，“人無遠(yuǎn)慮，必有近憂”，必須未雨綢繆地思考企業(yè)未來的發(fā)展道路、核心能力、競爭優(yōu)勢。
俗話說，“你夢想成為怎樣的人，你才有可能成為怎樣的人”，同理，目標(biāo)成為怎樣的企業(yè)，才有可能成為怎樣的企業(yè)。當(dāng)然，目標(biāo)不是憑空想象的，要思考企業(yè)核心能力、競爭優(yōu)勢是什么，能支持企業(yè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)嗎？倘若不能，該如何增強(qiáng)？這是擺在大部分房地產(chǎn)企業(yè)掌門人面前的一道難題。通過研究標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)或走在前列的地產(chǎn)企業(yè)，不難發(fā)現(xiàn)“實(shí)現(xiàn)管理轉(zhuǎn)型，打造核心能力”是關(guān)鍵，并且這條道路“任重而道遠(yuǎn)”。
對于“管理轉(zhuǎn)型”，過去的大部分房地產(chǎn)企業(yè)均以“土地增值”為主要盈利點(diǎn)，曾有企業(yè)計(jì)算表明，土地溢價(jià)的利潤要比土地開發(fā)后賺取的利潤高，這說明我們在開發(fā)過程的環(huán)節(jié)出現(xiàn)了產(chǎn)品定位和管理上的問題，沒有發(fā)揮通過開發(fā)來提升土地的溢價(jià)能力，反而降低了。這就需要我們實(shí)現(xiàn)管理的轉(zhuǎn)型，從原有“粗放式管理”向“規(guī)劃化管理”再向“精細(xì)化管理”轉(zhuǎn)型，在此過程中企業(yè)必備九大核心能力。
戰(zhàn)略層面
包括四大核心能力，戰(zhàn)略布局、戰(zhàn)略資源運(yùn)作、產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)新、市場研究與策劃。這四大核心能力之間也是相互關(guān)聯(lián)、相互支持，并為后期的管控與控制層面提供指導(dǎo)。
戰(zhàn)略布局是依據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)和方向進(jìn)行具體戰(zhàn)略部署，包括業(yè)務(wù)布局、區(qū)域布局、布局的方式、布局的時(shí)機(jī)。目前大部分地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)態(tài)和區(qū)域的布局相對單一。首先，主要以普通住宅為主，集中在本土及周邊的區(qū)域發(fā)展，當(dāng)市場行情發(fā)生變化，企業(yè)對應(yīng)能力就減弱。例如，市場環(huán)境導(dǎo)致普通住宅不好賣，花園洋房、別墅、商業(yè)搶手；政策的影響，一線城市反應(yīng)速度較快。其次，三線城市的影響較小或沒有受到影響，等等，通過戰(zhàn)略的布局來降低風(fēng)險(xiǎn)，提升企業(yè)健康度。
戰(zhàn)略的布局離不開企業(yè)自身的戰(zhàn)略資源，戰(zhàn)略資源包括資金、土地、品牌。
對于資金，1.調(diào)整以銀行為主的狹窄融資渠道，開拓多元化的融資渠道，與國際國內(nèi)資本市場打交道，如上市、信托投資、發(fā)行債券、房地產(chǎn)基金等；2.合理資金運(yùn)作和有效管理控制各項(xiàng)成本費(fèi)用，確保當(dāng)前營造與后續(xù)開發(fā)的協(xié)調(diào)；3.合理的稅務(wù)籌劃。
對于土地，1.通過企業(yè)的品牌知名度，加強(qiáng)與政府的合作，獲取優(yōu)質(zhì)低價(jià)的土地和儲(chǔ)備；2.避免過于依賴土地資源獲取創(chuàng)造效益，向管理要效益。
對于品牌，避免僅靠營銷活動(dòng)帶來市場曝光率來提升品牌形象，通過質(zhì)量和服務(wù)提升品牌的內(nèi)涵！假設(shè)企業(yè)這3項(xiàng)資源都非常豐富，那無疑是最理想的，如果企業(yè)只有其中一、兩項(xiàng)，尋找資源合作是短期內(nèi)比較理想的生存模式。
如何合理地利用戰(zhàn)略資源？“產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)新”、“市場研究與策劃”缺一不可。眾所周知，實(shí)現(xiàn)企業(yè)凈利潤率，兩種方式：一是加速周轉(zhuǎn)、擴(kuò)張規(guī)模；二是提高售價(jià)，最大化單位利潤。“那如何才能加速周轉(zhuǎn)、擴(kuò)張規(guī)模？”必須是成熟產(chǎn)品，就需要建立成熟產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)體系；“那如何才能提高售價(jià)，最大化單位利潤？”必須能引領(lǐng)市場，就需要進(jìn)行產(chǎn)品的研發(fā)創(chuàng)新。如果兩種方式結(jié)合，利用二八原則，并進(jìn)行循環(huán)，這樣不僅能更多占有市場份額，規(guī)模效益，還能引領(lǐng)市場，獲得高利潤回報(bào)。同時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品體系能夠提高工作效率；保證產(chǎn)品質(zhì)量；控制成本，提高收益；風(fēng)險(xiǎn)（資金、管理、人員）可控；企業(yè)快速發(fā)展。
管理控制層面
包括三大核心能力：高效的管理與運(yùn)營模式、規(guī)范精細(xì)化流程管理、科學(xué)的績效管理體系，主要體現(xiàn)是如何實(shí)現(xiàn)內(nèi)部運(yùn)營的管理。
一般來說，集團(tuán)的管控模式主要分為“運(yùn)營管控型”（集權(quán)）、“財(cái)務(wù)管控型”（分權(quán)）、“戰(zhàn)略管控型”（集、分權(quán)），目前標(biāo)桿的地產(chǎn)企業(yè)一般都采用戰(zhàn)略管控型的管控模式，集團(tuán)作為戰(zhàn)略決策和投資決策中心，以追求集團(tuán)公司總體戰(zhàn)略控制和協(xié)同效應(yīng)的培育為目標(biāo)，管理方式通過戰(zhàn)略規(guī)劃和業(yè)務(wù)計(jì)劃體系進(jìn)行管理。那么集團(tuán)與區(qū)域公司、項(xiàng)目公司之間分別管什么不管什么，管多深？這是大部分在發(fā)展過程中的地產(chǎn)企業(yè)所困惑的。龍湖地產(chǎn)運(yùn)用霍頓模式進(jìn)行集分權(quán)管理，將集分權(quán)原則放進(jìn)了企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，總體原則中的關(guān)鍵是“動(dòng)態(tài)調(diào)整”，分權(quán)原則的關(guān)鍵是“利于激發(fā)地區(qū)公司活動(dòng)和能力的領(lǐng)域分權(quán)，警惕諸侯化”，集權(quán)原則的關(guān)鍵是“在地區(qū)公司風(fēng)險(xiǎn)時(shí)間和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)上集權(quán)管理，警惕集團(tuán)組織膨脹和官僚化”。
目前眾多尋求長期發(fā)展的地產(chǎn)企業(yè)紛紛成立運(yùn)營管理部門，搭建運(yùn)營管理體系。例如龍湖地產(chǎn)將運(yùn)營管理作為企業(yè)三大核心競爭力之一，標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營是恒大地產(chǎn)的七大核心優(yōu)勢之首！“那什么是運(yùn)營管理體系?”龍湖地產(chǎn)在《債募集說明書》中對運(yùn)營管理體系的具體描述：“發(fā)行人運(yùn)營管理體系主要包括進(jìn)度計(jì)劃管理模式、階段性成果管理模塊、成本管理模塊、產(chǎn)品資料庫模塊、采購及分供方管理模塊等。在項(xiàng)目運(yùn)營過程中，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)可以借助公司設(shè)立的標(biāo)準(zhǔn)化工具、流程、模板進(jìn)行快遞的運(yùn)營策略和操作，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)?；l(fā)展?！?BR> 科學(xué)的績效管理體系是企業(yè)管理中的重要保障環(huán)節(jié)，確保組織目標(biāo)自上而下、層層得到落實(shí)。做好績效考核的六大環(huán)節(jié)：組織目標(biāo)明確；權(quán)、責(zé)分明；合理的計(jì)劃任務(wù)分解（四級計(jì)劃管控模式）；量化、合理的績效考核指標(biāo)；公平公正的考核原則，獎(jiǎng)懲分明；績效考核工具輔助。其中計(jì)劃任務(wù)的分解尤為關(guān)鍵，企業(yè)一般都有年度、部門計(jì)劃等，但大部分都缺少以項(xiàng)目為中心的主項(xiàng)計(jì)劃。計(jì)劃的四級管控模式：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)（集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注）、主項(xiàng)計(jì)劃（項(xiàng)目負(fù)責(zé)人關(guān)注）、專項(xiàng)計(jì)劃（各職能負(fù)責(zé)人關(guān)注）、樓棟計(jì)劃（現(xiàn)場工程師關(guān)注）。
管理執(zhí)行層面
包括兩大核心能力：高水平的人才隊(duì)伍、業(yè)務(wù)驅(qū)動(dòng)的信息系統(tǒng)。信息爆炸的年代，“我們不缺思路，缺的是落地執(zhí)行”代表了很多房地產(chǎn)掌門人的心聲，人才和業(yè)務(wù)驅(qū)動(dòng)的信息系統(tǒng)則是保障執(zhí)行的關(guān)鍵。一切以人為本，先人后事，脫離人，再好的戰(zhàn)略、管理、流程都是空中樓閣。在人才隊(duì)伍的培養(yǎng)上，也要實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，從“依賴個(gè)別核心人才”轉(zhuǎn)向“增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)整體能力”；要“終結(jié)個(gè)人英雄主義”轉(zhuǎn)向“人才隊(duì)伍結(jié)構(gòu)培養(yǎng)”；從“窄帶薪酬體系”轉(zhuǎn)向“寬帶薪酬體系”，管理崗、專業(yè)崗的晉升通道，長、短期結(jié)合的工作能力提升；從“無視知識(shí)沉淀”轉(zhuǎn)向“加強(qiáng)企業(yè)知識(shí)體系搭建”；從“人多力量大”轉(zhuǎn)向“精兵強(qiáng)將策略”；從“壓縮薪資”轉(zhuǎn)向“高薪政策”，“高薪政策”的由來是龍湖地產(chǎn)的觀點(diǎn)，“一個(gè)人能干的事，決不讓兩個(gè)人干，為的是減少溝通成本”。龍湖地產(chǎn)評價(jià)自己的成功，主要是有一批“有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人+操心的員工”。
業(yè)務(wù)驅(qū)動(dòng)的信息系統(tǒng)，通過房地產(chǎn)快速發(fā)展的10年，房地產(chǎn)對于信息化搭建總結(jié)出三大原則：“管理+IT”、“整體規(guī)劃、分步實(shí)施、過程優(yōu)化”、“1+1”。“管理+IT”體現(xiàn)的觀點(diǎn)是信息系統(tǒng)不是萬能的，它只是工具，將承載的企業(yè)管理體系、流程、制度，用軟件系統(tǒng)進(jìn)行固化，落地執(zhí)行；“整體規(guī)劃、分步實(shí)施、過程優(yōu)化”體現(xiàn)的觀點(diǎn)是信息化建設(shè)不是一蹴而就的，體現(xiàn)的是規(guī)劃和實(shí)現(xiàn)的過程；“1+1（業(yè)務(wù)管理軟件+通用管理軟件）”體現(xiàn)的觀點(diǎn)是專業(yè)的事情、專業(yè)的人做。
綜上表明，未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，一定是向管理要效益的，在這種大趨勢下，千萬不能做“溫水中煮的那只青蛙”。通過研究標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)，發(fā)現(xiàn)標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)都具備以上9大核心能力，9大核心能力是發(fā)展中地產(chǎn)企業(yè)對照自己管理的一面“明鏡”，缺失一項(xiàng)能力，對于長期的發(fā)展都會(huì)受到不同程度的影響。蓬勃發(fā)展的行業(yè)，是靠大家去營造的，千萬要跟上大潮，順勢而上，走上健康大道。
老胡、郁亮、周忻縱論房企轉(zhuǎn)型
——2014 綠公司年會(huì)，《房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型：怎么轉(zhuǎn)》論壇實(shí)錄
2014年4月21日，“2014綠公司年會(huì)”平行論壇，老胡、郁亮、周忻，三方論道房企轉(zhuǎn)型，從自身角度來比對形勢，如何思考、如何應(yīng)對，以下論點(diǎn)從思維方式、看待問題的角度、實(shí)踐的思考意義等方面，都帶來諸多啟發(fā)。
老胡：房地產(chǎn)漸趨于細(xì)分化和集中化
M2 十年增超80 萬億 房地產(chǎn)是最大蓄水池
老胡認(rèn)為，中國房地產(chǎn)有兩個(gè)屬性：金融屬性、規(guī)模巨大?！敖鹑趯傩?，本身就是資本密集型產(chǎn)業(yè)，和中國的金融形勢，甚至和國際的金融形勢都是密不可分的，美國實(shí)行了幾年量化的貨幣政策，大量的資金通過不同的渠道、不同的方式，流入了中國，流入了中國地產(chǎn)業(yè)。這幾年市場的錢多，每個(gè)人都感受到?！?nbsp;
“同時(shí)還有一個(gè)屬性，它自身規(guī)模特別大。過去十年間，貨幣M2總量從不足20萬億，到2012年年底的96萬億，去年經(jīng)過一年13%的增長，現(xiàn)在突破100萬億。這些錢都去哪兒了？土地、房產(chǎn)一定是最大的蓄水池?！崩虾f。
“房地產(chǎn)每年將近10萬億的銷售，所以它對GDP拉動(dòng)的作用，它和其他40到50個(gè)行業(yè)高關(guān)聯(lián)度的關(guān)聯(lián)性，是其他任何行業(yè)替代不了的。”老胡認(rèn)為，如果城鎮(zhèn)化還在繼續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，在國民經(jīng)濟(jì)地位中的支柱地位，是任何其他行業(yè)不可替代的。
房地產(chǎn)市場格局趨向于行業(yè)細(xì)分
2005年，老胡在杭州一次金融與房地產(chǎn)論壇上拋出過觀點(diǎn)，“2004年‘8·31大限’之后，以資本為推手的市場格局調(diào)整已經(jīng)開始了”。他認(rèn)為，市場格局的調(diào)整是任何一個(gè)行業(yè)最后走向城市化的必然，一個(gè)格局的調(diào)整過程也是細(xì)分的過程，細(xì)分實(shí)際上是一個(gè)行業(yè)成熟的過程。
“市場要細(xì)分，有些企業(yè)集中在一線二線城市做，有些城市集中在三線四線城市做，有些地產(chǎn)商跨了一線、二線、三線、四線城市。另外產(chǎn)品要細(xì)分，有些人專做住宅，有些人專做商業(yè)，還有專門做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的，物流地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、度假地產(chǎn)等?！崩虾跁?huì)上說。
“另外，商業(yè)模式也在細(xì)分，有些是快速周轉(zhuǎn)型的，有些是持有型的，有些是快速周轉(zhuǎn)和持有綜合的，還有的是專門做一級開發(fā)的，所以商業(yè)模式也在細(xì)分，這實(shí)際上是整個(gè)市場成熟的過程?！崩虾硎?，房企轉(zhuǎn)型實(shí)際上是一個(gè)大的形勢在變化。
此外，老胡對每個(gè)城市地產(chǎn)商占據(jù)的市場份額進(jìn)行分析。“第一，每個(gè)城市的前10大地產(chǎn)商，基本上控制了這個(gè)市場份額的60%以上，這基本在這70個(gè)大中城市，現(xiàn)在實(shí)現(xiàn)這樣一種結(jié)局。第二，大中城市的前10大地產(chǎn)商，有一半以上都不是本土的。前20名的大地產(chǎn)商，控制了70個(gè)大中城市至少30%到40%份額?！崩虾f， “我們經(jīng)常講，在牛市的時(shí)候，也有死去的企業(yè)，在熊市的時(shí)候也有賺錢的企業(yè)?！彼J(rèn)為房企轉(zhuǎn)型，首先是心態(tài)一定要變，其次是思維方式需要轉(zhuǎn)變。
危機(jī)來襲 建業(yè)不會(huì)“過早死”
會(huì)上有企業(yè)家認(rèn)為，房地產(chǎn)已經(jīng)嚴(yán)重過剩，危機(jī)已經(jīng)到來。老胡接過話茬，就建業(yè)集團(tuán)的三四線城市情況進(jìn)行舉例?！敖I(yè)幾乎是跨省、市、縣、鎮(zhèn)四級市場。剛才郁總實(shí)際突出了一個(gè)客戶的價(jià)值的概念，我們現(xiàn)在正在享受著過去這22年為這樣同一群客戶，不斷地在增加這種服務(wù)的附加值的一種所有行為的成果，就是我大概五年前提出的大服務(wù)體系?！?BR> 老胡稱，建業(yè)在做好基礎(chǔ)服務(wù)、物業(yè)管理基礎(chǔ)上，提供蔬果肉的綠色基地外，所能做的這一切就是“以客戶需求為中心，以提高客戶的幸福感為中心。我的客戶現(xiàn)在將近10萬戶業(yè)主”。老胡認(rèn)為，建業(yè)集中在河南省，做起來相對容易一些。而在這樣一個(gè)基礎(chǔ)上，建業(yè)在二線、三線、四線市場并沒有感受到“風(fēng)向要轉(zhuǎn)了，房子賣不出去了”?！艾F(xiàn)在沒有感受到這樣一種危機(jī)，我知道這種危機(jī)早晚要來，但是如果可能死，我們應(yīng)該不是最后一個(gè)，至少是最后的一批?！彼f。
而面對時(shí)下銀行銀根緊縮、房地產(chǎn)放貸受限等現(xiàn)實(shí)，老胡回答提問的企業(yè)家，“銀行正在為過去這么多年的影子銀行欠下的賬補(bǔ)窟窿，沒有過多錢拿到房企貸款、個(gè)人房貸這方面。另外，周小川說，用一到兩年時(shí)間，實(shí)現(xiàn)利率市場化。而客戶按揭買房利息與貸給小微企業(yè)的利息，可以差四億到五億的效益，因此給個(gè)人住房放貸積極性在下滑”。
郁亮：跨界是為把原業(yè)務(wù)做好 用互聯(lián)網(wǎng)思想武裝自己
“用互聯(lián)網(wǎng)新的思想武裝自己”
郁亮介紹，萬科走訪很多公司，包括華大基因、阿里巴巴、騰訊、海爾、小米等，都為萬科留下深刻的啟發(fā)。例如，阿里巴巴給予萬科最大的啟發(fā)是平臺(tái)問題，“在平臺(tái)上，任何人可以做生意，在任何人做生意的時(shí)候，成了一個(gè)非常好的生態(tài)系統(tǒng)”。
騰訊的微信同樣引起萬科的興趣，“微信是對過去QQ的革命，到了騰訊才知道，原來移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)才是真正的互聯(lián)網(wǎng)，手機(jī)已經(jīng)不是你的工具，是你身體的一部分，它掌握你的知識(shí)，幫你計(jì)算，幫你做各種各樣安排，幫你買東西”。
結(jié)合前不久萬科“放下身段”請一位名叫馬佳佳的90后網(wǎng)絡(luò)達(dá)人，前往萬科總部為一群可愛又可敬的“大叔”開壇授課，并引起社會(huì)各界的關(guān)注和熱議，郁亮表示，“這個(gè)行業(yè)(房地產(chǎn))需要面向新的客戶，需要新的舉動(dòng)和安排。一方面企業(yè)要接地氣，以淘寶、阿里巴巴和騰訊為例，他們之間有配合，使得越來越接地氣，往下做。另一方面?zhèn)鹘y(tǒng)企業(yè)，包括小米、海爾這樣的，我們要接上云端，要上天，用互聯(lián)網(wǎng)新的思想武裝自己”。
郁亮總結(jié)道：“未來的時(shí)代，無論是上天入地，都要做得好，才能夠在下一步勝出，不接地氣可能不成功，光接地氣沒有云端思想的可能也不會(huì)成功，這是我們的觀察?！?/P>
需要“思考三點(diǎn)” 提出“兩個(gè)應(yīng)對”
郁亮坦言，目前需要萬科思考的有三點(diǎn)：第一點(diǎn)，對新的事物，我們只有放開心胸，去擁抱它我們才能真正理解；第二點(diǎn)，比變化更重要的是，你要找到背后的不變，第一個(gè)變化背后有不變的東西，這些不變的東西是什么；第三點(diǎn)，當(dāng)新的時(shí)代大幕揭開的時(shí)候，傳統(tǒng)企業(yè)應(yīng)該做的，不是遠(yuǎn)離自己的領(lǐng)域，而是尋找新的伙伴，利用新的工具，將原有業(yè)務(wù)做得更好。
隨后，郁亮對于當(dāng)前萬科發(fā)展形勢提出了“兩個(gè)應(yīng)對”?！暗谝粋€(gè)應(yīng)對，今年準(zhǔn)備在50個(gè)項(xiàng)目建長者服務(wù)中心，把社區(qū)老人照顧好。以前我們項(xiàng)目關(guān)注到孩子，現(xiàn)在我們要求老人跟孩子并重。我們要發(fā)展一些社區(qū)的志愿者，能夠讓那些75歲以上、需要幫助的老人得到幫助，這樣做客戶會(huì)對我們更好。”
“第二個(gè)應(yīng)對，要從執(zhí)業(yè)經(jīng)理提升為事業(yè)合伙人，我們不只是給老板打工，我們不只是給投資人打工，我們也是為自己打工，為公司打工同時(shí)也為自己在做，我們相信最好的投資，就是投資自己的事業(yè)，我們給個(gè)機(jī)制，讓你投資自己的事業(yè)，這樣共同壯大平臺(tái)，從而背靠背?！?/P>
互聯(lián)網(wǎng)主導(dǎo)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型是否可行
活動(dòng)過程中，萬科總經(jīng)理郁亮就現(xiàn)場觀眾提出的問題進(jìn)行解答。被問及互聯(lián)網(wǎng)主導(dǎo)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型是否可行時(shí)，郁亮坦言期待任何變化的出現(xiàn)?！盎ヂ?lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型做出個(gè)企業(yè)也很好，其他企業(yè)來轉(zhuǎn)行做這個(gè)行業(yè)也很好，就說明這個(gè)行業(yè)很吸引人。萬科賺的錢跟騰訊賺的錢是差不多的，但它可以買下相對于六個(gè)萬科的市值，這說明整個(gè)社會(huì)對它更看好一些。所以如果他們這些公司有興趣來改變我們行業(yè)這個(gè)力量的話，我覺得挺好，任何行業(yè)有有生力量加入都是好事情?！?
看好地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)
當(dāng)前越來越多的地產(chǎn)商涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)，對此郁亮表示看好，“我覺得萬科原來的目標(biāo)是蓋有人住的房子，現(xiàn)在改了一個(gè)字，蓋有人用的房子，這一字之改也就定義了我們新的配套服務(wù)商的概念。我們?yōu)槌鞘邪l(fā)展配套發(fā)展做服務(wù)的，如果產(chǎn)業(yè)園區(qū)有人在用，它對城市發(fā)展建設(shè)是有用的，我們就應(yīng)該去做這件事情，做好配套服務(wù)，所以我是很看好這件事情的。既然我看好，我就會(huì)考慮這個(gè)事情”。
周忻：居安思危主動(dòng)求變
金融開放是最大沖擊 銀行不再當(dāng)“爺”
當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著各方的沖擊與變化。其中，最大的沖擊來自金融行業(yè)。十八屆三中全會(huì)指出，未來的金融改革將以市場化為目標(biāo)，發(fā)展多層次資本市場，穩(wěn)步推進(jìn)利率和匯率市場化改革。
針對金融改革對房地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響，周忻表示：“原來我們理解的銀行是一個(gè)‘衙門’，但現(xiàn)在打破了。原來我們開發(fā)商見銀行行長，(銀行)是 ‘爺’，我們是問它貸款的。結(jié)果發(fā)現(xiàn)我們也可以成為銀行董事之一，甚至如果有私有銀行牌照，很多開發(fā)商老板說，想搞一個(gè)地產(chǎn)銀行。”
在金融改革的大局中，互聯(lián)網(wǎng)也成為變局中最大的行業(yè)。周忻指出：“現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)做P2P(網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái))也能成為金融的概念，所有人感覺到互聯(lián)網(wǎng)公司對行業(yè)的一種沖擊?！?/P>
雙向調(diào)控下 政府未來角色將發(fā)生改變
如今，房地產(chǎn)市場最大的兩個(gè)變化是供需關(guān)系的變化和由單向調(diào)控向雙向調(diào)控轉(zhuǎn)變的變化。
針對房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系變化，周忻強(qiáng)調(diào)：“過去十年，供需關(guān)系非常清楚，每一個(gè)城市，只要通一條地鐵、引入一個(gè)產(chǎn)業(yè)，供需關(guān)系就發(fā)生變化。但今天，不同城市的供需關(guān)系開始發(fā)生變化了。”這需要開發(fā)商們對市場做更多深入的研究和討論。
目前關(guān)于中國樓市房價(jià)、房地產(chǎn)政策走勢，成為各界關(guān)注的話題。周忻分析認(rèn)為：“在過去的N年當(dāng)中，我們對市場的判斷，實(shí)際上是看政府?！倍陔p向調(diào)控政策下，政府在未來的市場當(dāng)中扮演的角色將會(huì)發(fā)生變化，開發(fā)商們需要深思未來的市場向誰看。
當(dāng)前房企既遭遇市場明顯觸頂跡象，又面臨適應(yīng)新調(diào)控方式挑戰(zhàn)和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的沖擊，進(jìn)入了新一輪調(diào)整期，這個(gè)時(shí)候，于房企，亟須積極吸納新思維，挖掘特色、完善服務(wù)，通過發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型實(shí)現(xiàn)自身革新升級。
一些大企業(yè)的商業(yè)模式正在調(diào)整，如萬科提出從住宅提供商向城市綜合服務(wù)提供商轉(zhuǎn)變、易居在線上線下交易結(jié)合方面的探索等。在復(fù)雜的行業(yè)形勢的拷打下，新的消費(fèi)思維下，區(qū)域型專業(yè)化的公司該怎樣建立新的商業(yè)秩序或盈利模式同樣值得思考。
郁亮說，面對挑戰(zhàn)，萬科充分思考，做好了兩點(diǎn)應(yīng)對，其他企業(yè)又怎樣適應(yīng)新市場環(huán)境，本文選取萬科、綠城、正榮、陽光城、雅居樂為代表，探討房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
萬科，五菜一湯之后的社區(qū)商業(yè)打造
萬科執(zhí)行副總裁毛大慶說，萬科的商業(yè)重點(diǎn)在社區(qū)商業(yè)，萬科不是靠賣菜活著，但是必須賣菜。城市綜合體萬科基本不做，萬科在昌平開了一個(gè)，體量很大的購物中心，深圳也開了一個(gè)，體量都在14 萬、15 萬平方米以上，這是萬科開標(biāo)準(zhǔn)城市購物中心的實(shí)操性模板。在未來三年，萬科在全國有17 個(gè)購物中心，僅在北京可能會(huì)有三四個(gè)。但這并不是萬科真正的發(fā)展社會(huì)服務(wù)主要、唯一的抓手，萬科的商業(yè)更注重在社區(qū)里做一些事情。
萬科春季例會(huì)上，“事業(yè)合伙人”的新提法，讓萬科企業(yè)自身的職業(yè)經(jīng)理人驅(qū)動(dòng)的企業(yè)文化更為凸顯。在萬科打造的五菜一湯和主題商街大的產(chǎn)品線之中，之后將在所有住宅項(xiàng)目之中變成標(biāo)準(zhǔn)配置。在打造這樣的社區(qū)商業(yè)模式里，采用“1+1+1”同盟，1/3 的自營、1/3 戰(zhàn)略同盟和1/3 招商，萬科年輕的員工入股社區(qū)商業(yè)，最后變成大股東，萬科變成他的合伙人，自營業(yè)態(tài)在北京萬科的社區(qū)商業(yè)中，它未來還將起到匯聚人流的作用，使戰(zhàn)略加盟和招商業(yè)態(tài)從中受益，從而打造屬于萬科的社區(qū)商業(yè)模式。
“五菜一湯”包括：綠色、時(shí)尚的社區(qū)菜市場( 湯)；健康、便民的社區(qū)食堂，豐富、齊全的品牌超市，以及價(jià)廉、快捷的洗衣店、藥店和銀行。這些既保證了社區(qū)餐飲品質(zhì)，也提升了社區(qū)形象，為居者打造出便利、豐盛的社區(qū)配套服務(wù)。與傳統(tǒng)做法不同，為保證現(xiàn)金流，以往的底商都是被賣掉，業(yè)主在交房后租賃給社區(qū)配套的商家，這樣一來，社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)和經(jīng)營質(zhì)量無法保障，萬科將要打造的商業(yè)恰恰與此不同，持有，然后自己打造品質(zhì)商圈。這么做的價(jià)值何在呢？
善于尋找榜樣的萬科，同樣為社區(qū)商業(yè)的發(fā)展找到了模板。新港領(lǐng)匯，香港非常有名的一家以社區(qū)商業(yè)上市的金融模式操作的公司，領(lǐng)匯目前做到市值大概150 多億，它主要用金融化的模式來管理位于香港的大量保障性住房社區(qū)下面的菜市場。領(lǐng)匯基金當(dāng)時(shí)的模式設(shè)計(jì)的產(chǎn)生是香港政府請求新加坡政府幫他們來設(shè)計(jì)的，但是，新加坡政府所持有的社區(qū)商業(yè)都沒有發(fā)揮它的金融功能。香港就在這個(gè)前提下，利用一家社會(huì)化的公司把這些產(chǎn)業(yè)全部裝進(jìn)去以后，跟金融資本聯(lián)合，重新包裝升級，做了這樣一家上市公司，目前運(yùn)轉(zhuǎn)非常平穩(wěn)健康。當(dāng)萬科的社區(qū)商業(yè)達(dá)到一定的量之后，相信可以有多種辦法實(shí)現(xiàn)整體金融化地退出。
綠城：建材采購電商化實(shí)踐
當(dāng)前房企已經(jīng)進(jìn)入新一輪調(diào)整時(shí)代，亟須吸納新思維，通過發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型實(shí)現(xiàn)自身革新升級，把握新一輪城鎮(zhèn)化帶來的機(jī)遇，差異化生存課題已經(jīng)擺在每一個(gè)房企的面前。
養(yǎng)老旅游房產(chǎn)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)以及電商，這是綠城戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的三個(gè)方向，從目前來看，電商是最先接近成功的。
綠城電商通過電子商務(wù)手段，將建材價(jià)格透明化，優(yōu)化建材供應(yīng)鏈，消除建材采購的價(jià)格灰色空間。綠城電商正式運(yùn)營的一年多時(shí)間內(nèi)吸引了包括央企、國企、外企等大大小小300 余家房企加盟入會(huì)，實(shí)現(xiàn)了業(yè)績翻番。這家年輕電商企業(yè)首創(chuàng)的新型建材采供模式，可以說是掀起了一場國內(nèi)建材市場的行業(yè)革命，加快了行業(yè)新格局的重組。
在綠城電商2014 年的計(jì)劃清單中，有諸多值得借鑒的內(nèi)容。比如在確保B2B 業(yè)務(wù)穩(wěn)健運(yùn)營的前提下，探索B2C 新模式。如果成功，電商服務(wù)對象將面向更為親民的零售市場，為廣大個(gè)人用戶提供一整套優(yōu)質(zhì)專業(yè)的精裝修服務(wù)解決方案。
再如拓展海外市場的計(jì)劃，目前綠城電商已經(jīng)與南非、澳大利亞、美國等多家發(fā)展商進(jìn)行洽談，有望在2014 年正式開展業(yè)務(wù)聯(lián)系。
計(jì)劃還有一項(xiàng)是充當(dāng)融資平臺(tái)，提供金融產(chǎn)品服務(wù)。綠城電商以自己的擔(dān)保公司作保，委托合作財(cái)務(wù)公司向電商平臺(tái)的房產(chǎn)商會(huì)員發(fā)放短期貸款。資金短缺的會(huì)員可在綠城電商支付部分貨款，獲得全額商品。不足的貨款由綠城補(bǔ)齊，并轉(zhuǎn)變?yōu)橘J款，會(huì)員只須分期付息，到期還本。用宓建棟的話說就是，“綠城電商賺取貸款利息的同時(shí)，又保證平臺(tái)業(yè)務(wù)不因資金問題受阻，大大提高了業(yè)務(wù)周轉(zhuǎn)的效率”。
張瑞敏先生說過：“沒有成功的企業(yè)，只有時(shí)代的企業(yè)?！睙o論是綠城、萬科或是建業(yè)，在大時(shí)代面前，任何企業(yè)成功，都是在找到與時(shí)代機(jī)遇的契合點(diǎn)后快速準(zhǔn)確應(yīng)對的結(jié)果。
雅居樂：理性調(diào)整 謹(jǐn)慎務(wù)實(shí)
3 月28 日，雅居樂公布了2013 年的業(yè)績快報(bào)，其中，最引人注目的是將2014 年的銷售目標(biāo)從700 億降到了480 億。這是繼年初雅居樂將年度銷售目標(biāo)定為700 億之后再次引起廣泛熱議和關(guān)注。
雅居樂長期以來以其出色的成本控制、謹(jǐn)慎的投資、穩(wěn)健的戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)指標(biāo)屹立中國房地產(chǎn)行業(yè)前二十強(qiáng)。按照2014 年930 億的上市量，完成480 億的目標(biāo)，去化率僅為50%，略顯保守。雖然也符合了大家的增長預(yù)期，但給人的感覺略缺信心。而實(shí)際上，業(yè)界對于雅居樂的本次目標(biāo)調(diào)整給予了更多的肯定聲音。
業(yè)界普遍認(rèn)為，雅居樂本次目標(biāo)下調(diào)理性務(wù)實(shí)。在預(yù)期市場有巨大壓力的2014 年，年初制定的700 億的銷售目標(biāo)較上一年度完成的403 億銷售額，一下提升了74%。經(jīng)過了近一個(gè)季度的運(yùn)營和對市場重新的研判，在3 月28 日的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，雅居樂給出的480 億的數(shù)字顯然要比700 億合理得多。
雅居樂一直沒有停止改變的腳步。2012 年底，雅居樂就意識(shí)到了區(qū)域過于集中的問題，啟動(dòng)了華東戰(zhàn)略，進(jìn)入了多個(gè)一二線城市，平衡了區(qū)域布局；在本次業(yè)績發(fā)布會(huì)上，執(zhí)掌雅居樂多年的陳氏家族的四位董事會(huì)成員都成為非執(zhí)行董事，減弱了家族管制色彩，職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)正式管控企業(yè)。
謹(jǐn)慎樂觀更具可行性，保守目標(biāo)更易實(shí)現(xiàn)。2014 年初眾多房企業(yè)績不理想并非完全由市場原因所致，跟企業(yè)自身推盤節(jié)奏也有關(guān)系。雅居樂一向以較低的拿地成本儲(chǔ)備了充足的土地資源，加之自身不斷地因勢而變，隨著推案力度加大，隨行就市促進(jìn)去化，雅居樂全年的業(yè)績增長以及務(wù)實(shí)的480 億目標(biāo)依然可期。
正榮集團(tuán)：高杠桿下的地產(chǎn)信托樣本 閩系房企刀口舔血
復(fù)雜的融資鏈下，閩系軍團(tuán)血性異常。除泰禾、陽光城外，在地產(chǎn)業(yè)和信托業(yè)遭遇雙重考驗(yàn)的當(dāng)下，將正榮集團(tuán)的融資手段作為一個(gè)案例分析，可以管窺地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)是如何被巧妙隱藏起來的。其中，海某基金公司子公司發(fā)行的“正榮集團(tuán)財(cái)富系列專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”，這個(gè)產(chǎn)品即是正榮集團(tuán)拉高融資杠桿的一個(gè)典型案例。
從風(fēng)險(xiǎn)控制措施來看，正榮集團(tuán)的融資項(xiàng)目幾乎均未進(jìn)行土地質(zhì)押，按照這種邏輯，正榮集團(tuán)對于相關(guān)項(xiàng)目承擔(dān)的成本僅土地出讓的首付款。除此之外，其中不少項(xiàng)目的募集資金用以補(bǔ)充正榮集團(tuán)的流動(dòng)資金，在這種模式下，項(xiàng)目公司資金回流集團(tuán)，使得正榮集團(tuán)為旗下項(xiàng)目實(shí)際投入的資金也變得更少。
作為一家籌備赴港IPO 的內(nèi)地區(qū)域房地產(chǎn)龍頭，其金融鏈條的搭建技巧，以及高融資杠桿的運(yùn)用等方面，可能稱得上房地產(chǎn)企業(yè)融資的樣板。這個(gè)資本故事未來能否安全落地，也變得與該公司能否順利登陸港股，以及房價(jià)能否維系高企勢頭休戚相關(guān)。
正榮等房企在進(jìn)軍一線城市乃至全國房地產(chǎn)市場時(shí)，不僅習(xí)慣通過高價(jià)拿地、高周轉(zhuǎn)賣樓迅速擴(kuò)張，另一個(gè)引人關(guān)注的點(diǎn)便是通過金融高杠桿啃下高價(jià)地塊的“硬骨頭”。自去年以來，這樣的房企在土地市場都愈發(fā)活躍，進(jìn)入今年依然風(fēng)頭正健，金融高杠桿可以說是它們共同的特點(diǎn)。
陽光城：聚焦+ 高效促業(yè)績翻10 倍 “青出于藍(lán)而勝于藍(lán)”
曾偏安福建一隅十幾年，一直名不見經(jīng)傳的陽光城，近兩年來異軍突起，實(shí)現(xiàn) “華麗逆襲”。作為行業(yè)黑馬，陽光城的“高周轉(zhuǎn)、高擴(kuò)張、高杠桿”的“三高模式”以及“區(qū)域深耕”的發(fā)展戰(zhàn)略無不被貼上“小保利”、“小龍湖”的標(biāo)簽。而在“浸染”華潤、龍湖等龍頭房企多年后，陽光城結(jié)合自身資源與能力進(jìn)行重構(gòu)，成就陽光城2 年業(yè)績翻10 倍，品牌成長性全國TOP1 的驕人成績，顯然已是“青出于藍(lán)而勝于藍(lán)”。
如果因此，我們?nèi)フ劇叭吣Ｊ健被蛘咛剿麝P(guān)于融資方面的經(jīng)驗(yàn)或者案例，無疑，陽光城不夠典型。然而，在一些房企紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)一線城市，或者不斷開啟擴(kuò)張模式的當(dāng)前形勢下，陽光城區(qū)域聚焦、精選城市的戰(zhàn)略眼光以及高效用人的理念值得學(xué)習(xí)。
到底選擇了哪些區(qū)域？又精選了哪些城市？現(xiàn)實(shí)中陽光城基本形成了以大福建圈、長三角圈和大西北圈三足鼎立的格局，其中，大福建、長三角為核心區(qū)域，以西安、太原為代表的西部為重點(diǎn)區(qū)域。
關(guān)于聚焦的問題，打個(gè)比方，同樣是做100 億業(yè)績，一種是做10 個(gè)城市，另一種是做5 個(gè)城市，顯然后者的管理難度、管理跨度、管理強(qiáng)度都會(huì)輕松很多。如果10 個(gè)城市到處飛，不僅很累，而且時(shí)間被城際交通大量占用，高管的時(shí)間投入與產(chǎn)出比就極不劃算。
在萬科提出“事業(yè)合伙人”計(jì)劃時(shí)，中國房地產(chǎn)市場競爭的關(guān)鍵要素似乎從“地”和“錢”過渡到了“人”。且不說陽光城年輕高管團(tuán)隊(duì)，單從目前整個(gè)陽光城集團(tuán)的前臺(tái)、后臺(tái)、秘書、行政管理、車隊(duì)司機(jī)加起來只有5 人去高效支撐著近100 人的組織運(yùn)轉(zhuǎn)來看，就會(huì)明白一二。
4月2日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議宣布，新一輪中國經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長”的組合拳包含三部分：小微企業(yè)所得稅的優(yōu)惠、加大開發(fā)性金融對棚戶區(qū)改造的支持和鐵路投融資體制改革。
從表面上看，這些政策沒有太多新意。小微企業(yè)稅收優(yōu)惠政策已多次推行，但效果總是很骨感。一則在執(zhí)行層面往往走偏，具體的實(shí)惠總是落不到小微企業(yè)的兜里；二則當(dāng)前實(shí)體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)下滑到很嚴(yán)重的程度，根源在于實(shí)體經(jīng)濟(jì)根本不掙錢。除非有大的利好，否則短時(shí)間內(nèi)經(jīng)濟(jì)很難提振。棚改和鐵路投資一直是政府屢試不爽的拿手戲，但無新意。無新政出臺(tái)是否意味著中國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的處境不夠嚴(yán)峻呢？當(dāng)然不是。
從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2014年前兩個(gè)月的發(fā)電量、固定資產(chǎn)投資、規(guī)模以上工業(yè)增加值、社會(huì)消費(fèi)品零售總額等指標(biāo)，幾乎都呈現(xiàn)同步下行的態(tài)勢。匯豐PMI終值48.0，創(chuàng)8個(gè)月最低水平。尤其是2月份的出口額數(shù)據(jù)1141億美元，同比下降18.1%，環(huán)比下降44.91%；而當(dāng)月的進(jìn)口額卻同比增長了10%。日元的大幅貶值使得一輛普通豐田汽車的售價(jià)從30萬直降至20萬，可見其對中國進(jìn)出口的沖擊有多大。不言而喻，盡管我們都相信今年7.5%的目標(biāo)最終會(huì)實(shí)現(xiàn)，但一定是困難重重。那么，政府的核心抓手在哪里？
筆者認(rèn)為還是繞不過房地產(chǎn)，新一屆政府對房地產(chǎn)行業(yè)的沉默本身就是一種態(tài)度。在過去9年里，兩會(huì)期間未提及房地產(chǎn)調(diào)控的年份只有兩個(gè)。第一次是2009年，其中的原因想必大家都明白，當(dāng)時(shí)正值次貸危機(jī)；第二次就是今年，可見政府對經(jīng)濟(jì)大勢的判斷。另外一個(gè)事件也側(cè)面印證了上述判斷。前段時(shí)間市場傳言銀行信貸政策收緊，尤其是興業(yè)銀行停貸的消息，直接引發(fā)地產(chǎn)板塊股集體下跌。但不到一周的時(shí)間，12家銀行同時(shí)發(fā)布公告辟謠，估計(jì)背后逃不開政府部門打招呼的影子。
我們再梳理一下政府對當(dāng)前樓市的應(yīng)對策略：第一，之前對于房產(chǎn)稅出臺(tái)的呼聲一直很高，但現(xiàn)在來看2014年肯定是不會(huì)推出，即樓市調(diào)控不會(huì)再加碼；第二，今年中央也不再強(qiáng)調(diào)對各地方政府的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)的考核；第三，新一屆政府絕口不提房地產(chǎn)調(diào)控，即便要提及，也只是談及保障房；第四，一旦樓市出現(xiàn)異常波動(dòng)，有形之手總是及時(shí)熨平并穩(wěn)定市場預(yù)期。如果用一句話來概括當(dāng)前政府的策略，那便是：通過市場化的方式應(yīng)對樓市問題，政府只扮演守夜人的角色。
從對房地產(chǎn)一線市場的觀察來看，當(dāng)前的市場格局確實(shí)不適合再加碼。過去每年的3月都是房地產(chǎn)成交的旺季，而今年的3月卻成交慘淡。3月北京二手房成交量僅為8943套，創(chuàng)下了6年來同期二手房網(wǎng)簽數(shù)量的最低值。下降近七成左右。市場觀望情緒明顯加重，而觀望的背后無疑是對市場信心的不足。
“信心比黃金更重要”，2009年溫家寶的這句話放到當(dāng)前同樣適用，如何提振信心是當(dāng)前最為緊迫的問題，這種信心不足不僅體現(xiàn)在樓市，也包含對中國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的信心不足。筆者認(rèn)為以下幾點(diǎn)值得期待：
首先，存款準(zhǔn)備金率仍有很大的下降空間。從2012年5月12日存準(zhǔn)率下調(diào)0.5%之后，存準(zhǔn)率一直維持在20%的高位運(yùn)行。除了2011年樓市明顯過熱時(shí)存準(zhǔn)率最高上調(diào)至21.5%之外，當(dāng)前水平在過去十年里都屬于明顯偏高的狀態(tài)。其次，公務(wù)員加薪有可能在2014年落地。刺激消費(fèi)最有效的方式是增加收入。一則過去十年公務(wù)員的工資收入一直沒有大幅提升，二則它也符合執(zhí)政者自身的利益訴求。
最后，貨幣資金的集中投放有利于提振市場信心。2013年順利實(shí)現(xiàn)GDP7.7%的增幅，與去年第三季度集中投放下半年的所有貨幣有很大相關(guān)。今年的第二季度或許會(huì)成為貨幣資金的集中投放期。
4 月7 日，萬科集團(tuán)董事局主席王石在建業(yè)集團(tuán)做了一場精彩的演講。兩個(gè)小時(shí)里，王石不僅分享了他的游學(xué)、登頂珠峰的感想，回應(yīng)了外界關(guān)于萬科轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商帶來的質(zhì)疑，還對建業(yè)堅(jiān)持深耕河南的定力以及老胡自身在文化方面較高的修養(yǎng)表示了極大的肯定。而一直把王石視為“老兄、老友、老師”的老胡認(rèn)為萬科透明的文化、價(jià)值觀驅(qū)動(dòng)的戰(zhàn)略導(dǎo)向等都值得學(xué)習(xí)。再次印證了“相信榜樣的力量”這句話。
2003 年，馮侖的新年獻(xiàn)詞標(biāo)題為《學(xué)習(xí)萬科好榜樣》，提出要“學(xué)先進(jìn)，傍大款，走正道”。那一年，萬科將學(xué)習(xí)標(biāo)桿由新鴻基改為美國的帕爾迪，同年，萬通也決定將業(yè)務(wù)模式由我國香港模式轉(zhuǎn)變?yōu)槊绹Ｊ?，從傳統(tǒng)的綜合性開發(fā)商轉(zhuǎn)型為專業(yè)房地產(chǎn)投資公司。
由此，在房地產(chǎn)發(fā)展方向不清晰時(shí)，萬科便成了他們的參照物。老胡稱，那是個(gè)榜樣輩出的年代，每個(gè)人都可能是榜樣，馮侖的這篇文章恰好為這個(gè)行業(yè)指明了方向。時(shí)值萬科成立30 周年，作為一路見證其成長的老胡，不止一次在公開場合表示，中國房地產(chǎn)界有一個(gè)王石就夠了，但是需要1000 個(gè)胡葆森，建業(yè)就堅(jiān)守在這塊陣地上，以萬科為榜樣。
老胡眼中的萬科：說到做到 表里如一
“說到做到，表里如一”，這是老胡曾在幾年前為自己做的一個(gè)人生總結(jié)。在他看來，這本是一個(gè)很低的標(biāo)準(zhǔn)，連小學(xué)生都知道遵守的標(biāo)準(zhǔn)，在如今的商業(yè)場和生意場反而成了非常高的標(biāo)準(zhǔn)。老胡稱，在認(rèn)識(shí)的企業(yè)和認(rèn)識(shí)的人中，能真正做到這點(diǎn)的不超過10 家企業(yè)。萬科做到了。
萬科是透明的。老胡表示，萬科這個(gè)透明不僅僅因?yàn)樗巧鲜泄?，更是企業(yè)文化的要求。這個(gè)透明和陽光就是要求做一切事都能拿到臺(tái)面上。老胡認(rèn)為，這個(gè)說起來不難，做起來并不那么容易。
無論什么行業(yè)，無論處在哪個(gè)階段的企業(yè)，最終都要在經(jīng)營上實(shí)現(xiàn)持續(xù)、盈利、穩(wěn)定、增長的經(jīng)營目標(biāo)，在中國八萬家地產(chǎn)商里，不夸張地講，現(xiàn)在能做到這八個(gè)字的，從可披露能看到的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上來看，不超過10 家企業(yè)，萬科做到了。
精神層面上，萬科在業(yè)界自不待言。在中國房地產(chǎn)行業(yè)中，99% 的都是機(jī)會(huì)導(dǎo)向型企業(yè)，萬科是一個(gè)典型的價(jià)值觀驅(qū)動(dòng)型或者戰(zhàn)略導(dǎo)向型企業(yè)，這個(gè)企業(yè)一直有清晰的價(jià)值追求和文化主張，在世事浮躁的今天，萬科始終堅(jiān)持價(jià)值觀驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略導(dǎo)向，尤為難得。
老胡談王石：志存高遠(yuǎn)
腳踏實(shí)地盡管業(yè)界將老胡同王石、馮侖并稱“地產(chǎn)三君子”，老胡卻一直將王石視為“老兄、老友、老師”。作為可能比萬科同仁接觸王石更多和更早的老胡，不止一次在公開場合表示，中國房地產(chǎn)界有一個(gè)王石就夠了，但是需要1000 個(gè)胡葆森。
除了在大事上的堅(jiān)持和小事上的包容，老胡認(rèn)為王石身上最重要的精神是志存高遠(yuǎn)，同時(shí)還能腳踏實(shí)地。這種志存高遠(yuǎn)不是站在珠穆朗瑪峰的頂峰上，他經(jīng)常處于一種寂靜的狀態(tài)下，這種寂靜不是夜深人靜，主要是心靈的寂靜，能夠?qū)ふ易陨淼膭?dòng)力源泉。
“他是一個(gè)心很靜的人，在這種寂靜的狀態(tài)下，經(jīng)常能夠觸摸到這種精神的原動(dòng)力。”老胡稱。或緣于彼此的“惺惺相惜”，當(dāng)社會(huì)上彌漫著關(guān)于王石游學(xué)的各種揣測，老胡卻“一語道破”，王石感慨，“知我者，老胡也”。
老胡表示，如果你沒有站在十年以后的未來看萬科，看萬科在國際市場上的這種融合，看如何與西方人打交道，如果你不在精神層面跟西方的這種意識(shí)、標(biāo)準(zhǔn)對接，你就無法融入到國際化這個(gè)大環(huán)境中來。作為一個(gè)董事長，如果意識(shí)、標(biāo)準(zhǔn)，甚至習(xí)慣都不能和國際市場融合，怎么樣帶領(lǐng)萬科走向國際化呢？
王石：房地產(chǎn)最終是金融問題
“企業(yè)無論是做專業(yè)化還是做多元化，最終都是一個(gè)金融問題?！蓖跏? 月初有如此表述，在美國學(xué)習(xí)成熟的房地產(chǎn)市場，要學(xué)的就是如何從金融入手。
在這次演講中，王石再次強(qiáng)調(diào)了這一觀點(diǎn)。他認(rèn)為，房地產(chǎn)最終是金融問題，但實(shí)際上建業(yè)一進(jìn)入房地產(chǎn)就和金融很密切地結(jié)合起來，比如建業(yè)首先和建行合作，也就是銀行不僅僅是融資，更是一個(gè)投資者。這個(gè)過程很清楚，并不是簡單地掛個(gè)國家招牌，如果資本撤出，并不是說這個(gè)市場經(jīng)營得不好，也不是和資本市場合作得不好，而是政策有所改變，建業(yè)的發(fā)展顯然是金融改革。
王石稱，現(xiàn)在（開發(fā)模式）可能比較簡單，自己開發(fā)，自己做，這是一種模式；再者，找銀行融資，憑借企業(yè)的品牌號召力。到這個(gè)時(shí)候你會(huì)發(fā)現(xiàn)，同樣一筆錢投曼哈頓的項(xiàng)目，（這種方式下）投資回報(bào)和你一定要向銀行借錢來做，回報(bào)是不一樣的。
“建業(yè)作為中原的品牌，在金融上的轉(zhuǎn)化非常必要，因?yàn)檩嵘ㄟ@個(gè)公司就和金融有千絲萬縷的聯(lián)系，建這個(gè)品牌為下一步扎根中原的戰(zhàn)略以及往下結(jié)合，做了非常扎實(shí)的基礎(chǔ)?！蓖跏隙ǖ卣f。
王石回應(yīng)轉(zhuǎn)型配套服務(wù)商：管理層的一個(gè)突破
作為行業(yè)老大，萬科的一舉一動(dòng)都盡收眼底。無論王石的游學(xué)，郁亮做商業(yè)還是萬科從住宅開發(fā)生產(chǎn)商到城市配套服務(wù)商的轉(zhuǎn)型，都引起強(qiáng)烈關(guān)注。關(guān)于萬科的轉(zhuǎn)型，外界質(zhì)疑郁亮在改變王石的經(jīng)營策略，并直問王石，郁亮跟你意見不一致，你怎么看？
演講中，王石稱，郁亮和我有不同意見，這就是他的價(jià)值所在，如果他一直和我是一致的意見，那他還有什么用？這就是萬科的一種文化，允許有不同意見，允許下級對上級提出不同意見，這是企業(yè)文化的一個(gè)方面。
另外，實(shí)際上萬科城鄉(xiāng)接合部的開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)是越來越少了，不得不進(jìn)入社區(qū)的舊城改造，這個(gè)改造基本上都是綜合體，如果還是按萬科原來的策略，就只好退出城市項(xiàng)目。如果城鄉(xiāng)接合部沒有往商業(yè)這個(gè)方向開發(fā)，萬科就不得不退出這個(gè)市場。王石表示：“顯然這不是我的本意?！?BR> 在解決住宅開發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)變的問題時(shí)，萬科采取的是合作的方式，如，萬科和凱德置地分別去做住宅和商業(yè)。在王石看來，如果把物業(yè)賣出去，管理起來沒法控制，會(huì)產(chǎn)生很多問題。因此改變了策略，不賣只租，通過手中持有物業(yè)，更好地進(jìn)行服務(wù)配套。
萬科的管理從被動(dòng)經(jīng)營到積極轉(zhuǎn)型，開始從小區(qū)建設(shè)到社區(qū)建設(shè)，建醫(yī)院、學(xué)校等相關(guān)配套設(shè)施，王石稱，“（這種轉(zhuǎn)型）從我被動(dòng)接受到主動(dòng)進(jìn)去，這是管理層的一個(gè)突破，所以他們一宣布，我立馬就表態(tài)接受”。
4 月22 日，實(shí)名認(rèn)證為“中國知名的時(shí)政思想評論類網(wǎng)站”的微博“四月網(wǎng)”發(fā)文，質(zhì)疑李連杰貪污雅安地震捐款3 億善款。對此，李連杰發(fā)布聲明進(jìn)行澄清，他調(diào)侃自己根本不知道如何在不被人發(fā)現(xiàn)的情況下將善款轉(zhuǎn)入自己賬戶，幽默地反問，“誰來教教我？”
相對于蓋茨和巴菲特而言，在20 世紀(jì)中后期，最引人注目的是福特基金會(huì)。福特基金會(huì)成立于“二戰(zhàn)”前，由1936 年老福特的長子埃茲爾·福特捐資2.5 萬美元成立。宗旨是接受和管理資金以用于科學(xué)、教育與慈善目的，一切為了公眾福利。
在2000 年的年度報(bào)告中，它重申了基金會(huì)的宗旨，加強(qiáng)民主價(jià)值觀，減輕貧困和不公正，促進(jìn)國際合作，推動(dòng)人類成就。與其他基金會(huì)不同，福特基金會(huì)對全球事務(wù)更感興趣且政治性較濃。
福特基金會(huì)與中國的關(guān)系，前期以資助美國及世界其他地區(qū)對中國的研究和了解為主；后期，即改革開放之后，直接與中國建立聯(lián)系，資助有關(guān)項(xiàng)目和機(jī)構(gòu)。1988 年以后，福特基金會(huì)增加了農(nóng)村扶貧的工作項(xiàng)目，1990 年以后，又增加了城市扶貧。
扶貧并非簡單的贈(zèng)款，它依據(jù)中國改革開放以來出現(xiàn)的新問題和配合中國政府的需要，在決策合理化、培養(yǎng)急需的專業(yè)和技術(shù)人才以及吸收其他國家的經(jīng)驗(yàn)等方面進(jìn)行幫助。比如加強(qiáng)中國重點(diǎn)農(nóng)業(yè)大學(xué)和研究中心有關(guān)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的項(xiàng)目、農(nóng)村和城市貧困地區(qū)降低嬰兒死亡率的項(xiàng)目等。
2001 年，福特基金會(huì)在經(jīng)濟(jì)方面增加了對金融的重視，其資助程度極度深入。比如，社科院貧困研究所下屬“扶貧經(jīng)濟(jì)合作社”有一項(xiàng)實(shí)驗(yàn)是在貧困地區(qū)與境外銀行合作，向扶貧對象發(fā)放小額貸款，扶助其創(chuàng)業(yè)，取得良好效果。福特基金會(huì)則資助社科院農(nóng)業(yè)發(fā)展研究所對這一項(xiàng)目的實(shí)地操作、調(diào)查和研究總結(jié)，其成果作為發(fā)展農(nóng)村金融市場的一種典型，供國務(wù)院有關(guān)單位和農(nóng)業(yè)銀行參考。
從福特基金會(huì)的例子我們能明白，做慈善不是簡單地把錢花出去，如果單純用花出去的速度來判斷慈善的效果，簡單粗暴的態(tài)度本身就值得質(zhì)疑。巴菲特說，他的捐贈(zèng)只不過是杯水車薪，只“相當(dāng)于世界上最窮的一半人口每人每年一美元”。
針對壹基金的質(zhì)疑，曾多次參與國內(nèi)救災(zāi)工作的卓明地震援助信息小組負(fù)責(zé)人郝南表示，賑災(zāi)是一個(gè)包含應(yīng)急響應(yīng)、緊急援助、過渡安置、災(zāi)后重建多個(gè)環(huán)節(jié)的復(fù)雜過程，而民間組織要做的是政府不做的或者做不過來的?；ㄥX最快的是建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，但這主要是政府的職責(zé)。要做到避免與政府資源重復(fù)投放、形成良性互動(dòng)，民間組織必然需要在項(xiàng)目選擇和設(shè)計(jì)上多下功夫，錢花得精細(xì)，才能更加可持續(xù)。
最近，當(dāng)記者問及崔永元，2 億代言費(fèi)是否捐贈(zèng)時(shí)，崔永元反問，你覺得呢？這是一個(gè)好的反問，很多人會(huì)認(rèn)為他應(yīng)該選擇捐贈(zèng)，這是很多人的期待。這恰是一種誤區(qū)。代言費(fèi)是屬于個(gè)人的，做慈善只是一種個(gè)人選擇，如果拿道德觀點(diǎn)來評價(jià)慈善，這也是對從事慈善者的歧視。
當(dāng)比爾·蓋茨辭去微軟的工作，每天去比爾及梅琳達(dá)·蓋茨基金會(huì)上班時(shí)，全球已經(jīng)步入了“創(chuàng)造性資本主義”時(shí)代，這些慈善者希望能通過積極地運(yùn)用資源去解決世界上最大的問題，讓更多的人受益。
即便單純的目的，要想達(dá)成也絕非易事，面對復(fù)雜的環(huán)境、不斷的錯(cuò)誤失敗，當(dāng)事情變得更為艱難時(shí)，將來更難時(shí)，他們是否能繼續(xù)堅(jiān)持？
就像巴菲特形容的那樣，慈善是一種比商業(yè)“更難”的游戲。
互聯(lián)網(wǎng)思維下的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展高峰論壇成功舉行
4 月10 日上午，由河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)、建業(yè)集團(tuán)主辦的“互聯(lián)網(wǎng)思維下的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展高峰論壇”在鄭州市上街區(qū)建業(yè)雅樂軒酒店成功舉行。省工商聯(lián)、省地產(chǎn)商會(huì)、上街區(qū)各位領(lǐng)導(dǎo)及眾多行業(yè)領(lǐng)袖、媒體代表一行200 余人參加了此次論壇。
首先，上街區(qū)委書記樊福太作為東道主對各位嘉賓的到來表示歡迎，并從區(qū)位、產(chǎn)業(yè)、生態(tài)環(huán)境、人文等四個(gè)方面論述了上街的發(fā)展優(yōu)勢。接下來，河南省工商聯(lián)副主席趙純武、河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)秘書長趙進(jìn)京分別致歡迎辭。
論壇開始，克而瑞信息集團(tuán)品牌中心總經(jīng)理、地產(chǎn)自媒聯(lián)盟發(fā)起人黃章林發(fā)表了“自媒體時(shí)代，房地產(chǎn)品牌營銷的可能”主題演講。曾發(fā)表《不能讓馬佳佳左右樓市》一文的易居（中國）控股有限公司聯(lián)席總裁丁祖昱就全國房地產(chǎn)業(yè)形勢進(jìn)行了深度分析。
本次論壇得到了上街區(qū)各級領(lǐng)導(dǎo)的大力支持，又適逢鄭上新區(qū)概念性總體規(guī)劃方案通過專家評審不久。既促進(jìn)了鄭西聯(lián)盟新城項(xiàng)目在業(yè)內(nèi)傳播，為宣傳造勢，同時(shí)又擔(dān)當(dāng)起城市宣傳員角色，讓更多的人認(rèn)識(shí)上街、關(guān)注上街。
建業(yè)學(xué)堂2014 年第一期新員工培訓(xùn)結(jié)束
3 月25 日，建業(yè)集團(tuán)2014 年第一期新員工培訓(xùn)班120 余名學(xué)員赴建業(yè)學(xué)堂開始了為期七天的封閉培訓(xùn)。根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃，學(xué)員們首先進(jìn)行了為期三天的軍訓(xùn)和拓展訓(xùn)練；隨后系統(tǒng)學(xué)習(xí)了企業(yè)發(fā)展史、企業(yè)文化、品牌建設(shè)、住宅開發(fā)流程、產(chǎn)品線、員工職業(yè)發(fā)展規(guī)劃、員工手冊等課程，并進(jìn)行了企業(yè)文化、員工職業(yè)行為規(guī)范考試；最后，學(xué)員們在參觀了鄭州聯(lián)盟新城、森林半島、城市花園等項(xiàng)目和本源書院后，結(jié)束了本次培訓(xùn)，返回了各自工作崗位。
通過本次培訓(xùn)，學(xué)員們系統(tǒng)學(xué)習(xí)了建業(yè)厚重的企業(yè)文化和波瀾壯闊的發(fā)展歷程，詳細(xì)了解了集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)流程和項(xiàng)目情況，提升了團(tuán)隊(duì)協(xié)作和紀(jì)律意識(shí)，明確了未來職業(yè)發(fā)展方向。學(xué)員們表示，他們將快速融入團(tuán)隊(duì)，帶著收獲，滿懷激情地投入到后續(xù)工作中，全力以赴為實(shí)現(xiàn)集團(tuán)省域化戰(zhàn)略做出貢獻(xiàn)。
建業(yè)·天筑特斯拉中原首秀耀動(dòng)全城4 月12 日晚，備受期待的“建業(yè)·天筑特斯拉中原首秀之夜”在建業(yè)·天筑銷售中心隆重登場，600 多位嘉賓、省內(nèi)20 多家主流媒體、眾多車迷及上千位圍觀觀眾，齊聚建業(yè)·天筑，一起感受特斯拉與建業(yè)·天筑建筑理念融合帶來的無限精彩。該活動(dòng)從12 日持續(xù)至17 日。
活動(dòng)上，集團(tuán)副總裁、鄭州城市公司總經(jīng)理陳劍先生闡釋了建業(yè)·天筑作為建業(yè)第四代作品的開篇之作，是對建業(yè)集團(tuán)堅(jiān)持深耕中原，堅(jiān)持產(chǎn)品創(chuàng)新，堅(jiān)持為中原人居不斷升級理念的最好詮釋。鄭州城市公司副總經(jīng)理焦笑言女士，分別從“綠色、科技、現(xiàn)代、精裝”四個(gè)方面，為來賓闡述了建業(yè)第四代產(chǎn)品的獨(dú)特魅力。
河南建業(yè)建筑設(shè)計(jì)有限公司技術(shù)合作簽約儀式成功舉行
4 月2 日下午，河南建業(yè)建筑設(shè)計(jì)有限公司技術(shù)合作簽約儀式在集團(tuán)五樓會(huì)議室成功舉行。集團(tuán)助理總裁安豐彬，產(chǎn)品研發(fā)中心、河南建業(yè)建筑設(shè)計(jì)有限公司全體人員與來自省內(nèi)外的6 家設(shè)計(jì)單位的領(lǐng)導(dǎo)及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人共同參加了會(huì)議。
會(huì)上，安總發(fā)表講話并代表河南建業(yè)建筑設(shè)計(jì)有限公司分別與深圳森磊源、杭州中域、廣州集美、河南省院、鄭大院、機(jī)六院正式簽約，并聘請?zhí)m平亮、李和平、李新才、高志遠(yuǎn)、魯國志為我公司相應(yīng)專業(yè)兼職總工。
本次簽約儀式的成功舉辦，必將為建業(yè)建筑設(shè)計(jì)公司的進(jìn)一步發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；同時(shí)，建業(yè)建筑設(shè)計(jì)公司也將繼續(xù)用卓有成效的工作助力集團(tuán)產(chǎn)品水平的提高。
營銷中心在南陽舉辦營銷分享專題沙龍
為快速分享項(xiàng)目營銷經(jīng)驗(yàn)，推進(jìn)集團(tuán)階段性銷售業(yè)績的實(shí)現(xiàn)，營銷管理中心組織各城市公司營銷團(tuán)隊(duì)對南陽凱旋廣場一期開盤進(jìn)行現(xiàn)場觀摩，并于4 月19 日14 時(shí)在南陽凱旋廣場開盤現(xiàn)場舉辦了“項(xiàng)目營銷分享專題沙龍”，各城市公司營銷部經(jīng)理、副經(jīng)理、策劃專員、項(xiàng)目銷售骨干及營銷中心營銷管理部全員參會(huì)，營銷管理中心助理總監(jiān)楊峰主持沙龍。
周口、駐馬店、南陽等營銷部進(jìn)行了相關(guān)分享。集團(tuán)副總裁、營銷管理中心總監(jiān)劉大勇在總結(jié)發(fā)言中對2014 年集團(tuán)營銷工作給出新的要求和期望，勉勵(lì)各城市公司營銷團(tuán)隊(duì)結(jié)合各項(xiàng)目現(xiàn)階段具體情況及時(shí)制定營銷措施和快速落地，努力促進(jìn)存量物業(yè)快速去化，全力做好新增物業(yè)的營銷管理、蓄客和轉(zhuǎn)籌，確保開盤業(yè)績最大化。
太愛自拍可能有精神疾病
自拍風(fēng)氣正席卷全球，不論明星還是一般人，只要將自拍照上傳到博客或者社交網(wǎng)絡(luò)，人氣都會(huì)激增。但專家警告，“沉迷自拍的人很可能是患上名為‘身體畸形恐懼癥’的精神病”。
首先提出自拍同身體畸形恐懼癥有關(guān)聯(lián)的是在英國南倫敦莫茲利NHS 信托基金醫(yī)院工作的精神病專家戴維·維爾博士。戴維稱，“找我看身體畸形恐懼癥的患者中三分之二都有反復(fù)自拍并把照片上傳至社交網(wǎng)絡(luò)的強(qiáng)迫癥”。患有身體畸形恐懼癥的自拍愛好者有時(shí)會(huì)花上幾個(gè)小時(shí)，試圖拍出不顯示任何缺陷的形象，他們也常常會(huì)拍多張照片，直至找出最佳的角度或姿勢。
該博士還指出，“自拍其實(shí)并不是一種癮，而是一種病征，患者必須一再審視個(gè)人外表”，因此為緩解患者癥狀需要實(shí)施認(rèn)知行為療法( 通過改變患者對己、對人或?qū)κ碌恼J(rèn)知來改變心理的精神療法)。在一個(gè)極端案例中，英國今年19 歲的丹尼·鮑曼曾為吸引女孩子，每天花10 小時(shí)拍200 多張自拍，試圖找到最完美的照片。但是，這個(gè)始于15歲的習(xí)慣使他輟學(xué)并暴瘦30 多磅。他曾經(jīng)足不出戶半年，而當(dāng)他沒能拍出一張完美的照片，他試圖以過量服藥來結(jié)束自己的生命。幸好，被其母親發(fā)現(xiàn)，但他卻因這種習(xí)慣已發(fā)展到為保全性命而不得不接受針對身體畸形恐懼癥的治療。
據(jù)專家介紹，沉迷自拍是由自拍者過分自戀或自卑的消極心理因素引起的，很有可能導(dǎo)致精神疾病的發(fā)生。特別是迷戀自拍的年輕人缺乏自信或自我意識(shí)的明顯標(biāo)志，這很可能誘發(fā)精神疾病。有評論指出，只關(guān)注自己的人不會(huì)太在意他人，更何況是關(guān)注他人自拍照照得如何。有那些沉迷于自拍的時(shí)間，不如好好加以利用，做有點(diǎn)意義的事，讓自己的生命更精彩。
Facebook 透明度報(bào)告：印度刪帖居世界首位
社交媒體Facebook 4 月11 日發(fā)布最新透明度報(bào)告，去年7 月~12 月之間，印度是對Facebook審查最多的國家，共計(jì)屏蔽了4765 份帖子。而美國是調(diào)查用戶保密數(shù)據(jù)最多的國家，半年提出了12598 次要求，共計(jì)18715 個(gè)賬戶被調(diào)查。
據(jù)報(bào)道，去年下半年間，印度當(dāng)局共計(jì)刪除了4765 個(gè)關(guān)于抨擊宗教與政府的Facebook 帖子，這些帖子涉嫌違反印度法律。
印度有12 億人口，F(xiàn)acebook 用戶超過1 億，這一數(shù)字只有美國超過?！癋acebook 的使命是讓人們分享?！盕acebook 律師科林在報(bào)告中稱，“有時(shí)候，一些國家以法律手段干擾了這一使命?！庇《仍趯彶閿?shù)量上居世界之首，土耳其以2014份位居第二（大部分內(nèi)容涉及批評土耳其政府）。德國屏蔽了84 篇旨在宣揚(yáng)新納粹主義的帖子。法國和奧地利屏蔽的數(shù)量分別為80 篇與78 篇。
Facebook 不是唯一受政府干預(yù)的社交媒體。3月21 日土耳其地方選舉前夕，土耳其政府禁止用戶訪問Twitter，這一禁令最終在4 月3 日被土耳其憲法法院取消。
在用戶保密數(shù)據(jù)調(diào)查方面，美國政府半年提出了12598 次要求，18715 個(gè)賬戶被調(diào)查，居世界首位。這反映出美國政府偏愛追蹤世界各地人們的交流。這一數(shù)字與去年上半年基本持平，據(jù)Facebook 統(tǒng)計(jì)，上半年美國給Facebook 共計(jì)發(fā)送了1.1 萬至1.2萬次數(shù)據(jù)請求，涉及2 萬多名用戶。Facebook 對其中81% 的數(shù)據(jù)請求作出了回應(yīng)。
中國富人為什么愛住西式別墅
一位房地產(chǎn)開發(fā)公司營銷主管說，在中國購買歐式或美式別墅的有三類人。他說：“第一類人很有錢，但受教育水平不高。他們喜歡奢侈的巴洛克、都鐸或洛可可風(fēng)格的別墅，因?yàn)檫@些別墅金光閃閃、金碧輝煌。第二類人出身富裕家庭，受過良好教育。他們喜歡低調(diào)、簡單的風(fēng)格。第三類是來自山西的土豪，他們有錢但沒文化。他們只想擁有最大、最豪華的別墅?！?BR> 過去10 年來，中國富豪模仿西方人，紛紛搬入別墅區(qū)居住。
中國最漂亮的別墅爭相在富裕程度上超過對手。在北京，御河城堡向人們提供5000 平方米宮殿式的豪宅，并且都用進(jìn)口的德國萊姆石建造。上海的一
個(gè)別墅項(xiàng)目則以豪華浴室和內(nèi)部電梯為賣點(diǎn)。在大連，英倫風(fēng)格的萬科西山別墅區(qū)甚至提供英式管家服務(wù)。
1937 年前，諸如青島和上海等有外國租界的城市里，歐式住房相當(dāng)流行。共產(chǎn)黨掌權(quán)后，大部分獨(dú)立式住宅被分隔成很多住房。今天，對資本主義或“中國特色社會(huì)主義”無節(jié)制的追求不僅帶給人們更多金錢，還帶來無限的選擇。選擇居住在外國風(fēng)格的別墅內(nèi)彰顯著自由與財(cái)富。別墅區(qū)所使用的諸如“皇家莊園”和“頂級貴族”等名稱則打造了一種上流階層的形象。
采用西式建筑還幫助填補(bǔ)一種文化空虛?！拔幕蟾锩睍r(shí)期，中國自身的很多遺產(chǎn)遭到破壞。于是，外國設(shè)計(jì)填補(bǔ)了這個(gè)空白。不久前，人們還不愿購買具有中國元素的住房，因?yàn)樗鼈兊韧趻暝c貧困。很多人會(huì)尋求歐式或美式風(fēng)格的住房，因?yàn)樗鼈儭巴疱X、權(quán)力和文化影響力相聯(lián)系”。這就是我們看到這么多美國白宮和法國凡爾賽宮的
復(fù)制品的原因所在。它們都是成功的象征。
住別墅也有一些實(shí)際的好處。上海和北京這些大城市狹窄、擁擠，還有霧霾。移居到城市的邊緣，人們能有空間停放私家車，還能享有一個(gè)大花園和較清潔的空氣。
報(bào)道稱，然而相對來說，別墅依然是一個(gè)不大的市場。中國政府已經(jīng)開始限制開發(fā)新別墅區(qū)。
過去，人們購買別墅的目的是投資，這導(dǎo)致許多巨大的別墅區(qū)空無一人。今天，大多數(shù)人購買別墅是為了居住。品位也在改變。隨著中國在世界上的影響力加強(qiáng)，四合院等有著傳統(tǒng)中國特色的庭院開始受到更多青睞。不過，目前，都鐸、巴洛克和洛可可等建筑風(fēng)格依然是中國富豪們的中意之選。
大數(shù)據(jù)，還是大錯(cuò)誤？
大數(shù)據(jù)是對于大規(guī)?，F(xiàn)象的一種模糊的表達(dá)。這一術(shù)語如今已經(jīng)被企業(yè)家、科學(xué)家、政府和媒體炒得過熱。
五年前，谷歌的一個(gè)研究小組在全球頂級的科學(xué)雜志《自然》上宣布了一個(gè)令人矚目的成果。該小組可以追蹤美國境內(nèi)流感的傳播趨勢，而這一結(jié)果不依賴于任何醫(yī)療檢查。他們的追蹤速度甚至比疾控中心(CDC) 要快得多。谷歌能算得這么快，是因?yàn)樗麄儼l(fā)現(xiàn)當(dāng)人們出現(xiàn)流感癥狀的時(shí)候，往往會(huì)跑到網(wǎng)絡(luò)上搜索一些相關(guān)的內(nèi)容。
谷歌流感趨勢的成功，很快就成為商業(yè)、技術(shù)和科學(xué)領(lǐng)域中最新趨勢的象征。興奮的媒體記者們不停地在問，谷歌給我們帶來了什么新的科技？在這諸多流行語中，“大數(shù)據(jù)”是一個(gè)含糊的詞匯，常常出現(xiàn)于各種營銷人員的口中。然而在“大數(shù)據(jù)”里，大多數(shù)公司感興趣的是所謂的“現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)”，諸如網(wǎng)頁搜索記錄、信用卡消費(fèi)記錄和移動(dòng)電話與附近基站的通信記錄，等等。它們往往是由于不同的用途被搜集起來并雜亂地堆積在一起，而且可以實(shí)時(shí)地更新。我們的整個(gè)生活都可以被記錄和數(shù)字化，這些在十年前都是無法想象的。
雖然大數(shù)據(jù)在科學(xué)家、企業(yè)家和政府眼里看起來充滿希望，但如果忽略了一些我們以前所熟知的統(tǒng)計(jì)學(xué)中的教訓(xùn)，大數(shù)據(jù)可能注定會(huì)讓我們失望。Spiegelhalter 教授曾說道： “大數(shù)據(jù)中有大量的小數(shù)據(jù)問題。這些問題不會(huì)隨著數(shù)據(jù)量的增大而消失，它們只會(huì)更加突出?！碑?dāng)我們審視數(shù)據(jù)當(dāng)中的某個(gè)表象的時(shí)候，我們常常需要考慮這種表象是否是偶然產(chǎn)生的。
在那篇關(guān)于谷歌流感趨勢預(yù)測的文章發(fā)表4 年以后，新的一期《自然雜志消息》報(bào)道了一則壞消息：在最近的一次流感暴發(fā)中谷歌流感趨勢預(yù)測不起作用了，谷歌的模型顯示這一次的流感暴發(fā)非常嚴(yán)重，然而疾控中心在慢慢匯總各地?cái)?shù)據(jù)以后，發(fā)現(xiàn)谷歌的預(yù)測結(jié)果比實(shí)際情況要夸大了幾乎一倍。
大數(shù)據(jù)并沒有解決統(tǒng)計(jì)學(xué)家和科學(xué)家們數(shù)百年來所致力的一些難題：對因果關(guān)系的理解，對未來的推演，以及如何對一個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行干預(yù)和優(yōu)化。
倫敦皇家學(xué)院的David Hand 教授講過一句話，“現(xiàn)在我們有了一些新的數(shù)據(jù)來源，但是沒有人想要數(shù)據(jù)，人們要的是答案”。
要使用大數(shù)據(jù)來得到這樣的答案，還需要在統(tǒng)計(jì)學(xué)的方法上取得大量長足的進(jìn)展。